공급에 체한 경기·인천 상가시장… 수익률 저하에 경매 ‘급증’

공급과잉·온라인 활성화 영향
2분기 1.02% 집계… 1년째 감소
유찰 다수·감정가 절반 이하도

경기도 부천의 한 신축 상가 건물에 임대 현수막이 붙어 있다. [사진=안다솜 기자]

경기와 인천 상가 시장의 냉기가 더 차가워지고 있다. 수익률이 조금씩 회복되는 서울과 달리 경기와 인천은 과잉 공급 영향에 경기 침체까지 맞물리며 수익이라 부르기 힘들 정도의 낮은 수익률을 보인 데다 경매 건수도 급증하고 있다.

25일 한국부동산원에 따르면, 최근 4개 분기 연속 경기도와 인천의 집합 상가 투자 수익률은 꾸준히 감소한 것으로 조사됐다.

경기도의 올해 2분기 집합 상가 투자 수익률은 1.02%로, 지난해 3분기 1.25%에서 4분기 1.19%, 올해 1분기 1.10%로 계속해서 줄었다. 인천의 올해 2분기 투자 수익률은 0.41%로, 경기 지역과 마찬가지로 4개 분기 연속 하락했다.

서울의 올해 2분기 투자 수익률은 1.59%로 지난해 3분기부터 올해 2분기까지 1개 분기를 빼고 전반적인 상승세를 보였다.

임대료도 2024년 2분기 대비 서울만 증가했고 인천과 경기는 줄어들었다. 인천과 경기의 올해 2분기 상가통합 임대가격지수는 각각 98.5과 99.3으로 2024년 2분기(지수 100) 대비 감소했으며, 전국 평균(99.4)을 밑돌았다. 반대로 서울은 101을 기록하며 작년 2분기보다 지수가 상승했다.

수익률이 떨어지면서 경기와 인천의 상가 경매도 급증세다. 경·공매 전문기업 지지옥션에 따르면 경기지역 상가 경매 건수는 2024년 2분기 1255건에서 올해 2분기 2072건으로 1년 새 65% 증가했다. 같은 기간 인천은 231건에서 610건으로 164% 증가한 것으로 집계됐다. 서울(697건→744건)도 증가하긴 했지만 6.7% 증가하는 데 그쳐 인천·경기와 비교하면 증가폭이 현저히 작은 편이다.

경매 진행 사례를 보면, 수차례 유찰되며 최초 감정가의 절반 이하로 떨어져도 주인을 찾지 못하고 있다. 경기 시흥시 정왕동 ‘시화MTV메가스퀘어’의 건물면적 27㎡(8.3평) 매물의 경우, 감정가는 6억1100만원에서 네 차례나 유찰돼 1억4670만1000원에 다음 입찰이 진행될 예정이다.

경기 하남시 망월동의 ‘미사강변스카이폴리스 근린생활시설’의 건물면적 61㎡(18.3평)짜리 매물도 감정가 14억7000만원에서 네 차례 유찰 후 최저가 3억5294만7000원에 5차 입찰이 다음달 진행될 예정이다.

전문가들은 과거 상가 공급이 많았던 데다 유통 환경의 변화로 수요가 줄어들며 경매 물건으로 나오고 있다는 분석을 내놨다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “경기와 인천의 경우 과거 신도시, 테마파크 위주로 대규모로 공급된 상가가 많다”며 “수요 대비 공급이 많았던 만큼 경매 건수도 늘어난 것으로 보인다”고 설명했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “위축된 경기가 지금보다 나아진다면 상가 시장도 일정 부분 회복 가능성도 있지만, 유통 시장 환경 자체가 온라인으로 개편되는 만큼 두드러지게 개선될 여지는 크지 않다”며 “최근 상권 시장은 팝업스토어 등이 활발한 지역 또는 일부 지하철역 주변에 있는 곳들을 제외하고는 개선될 가능성은 커 보이지 않는다”고 진단했다.

실제로 과거 수도권 상가 공급물량의 대다수가 경기도와 인천에 집중됐다. 부동산R114에 따르면, 2022년 수도권 상가 입주물량은 총 2만8297개였는데 이 중 경기권이 1만9175개로 전체의 68%를 차지했고 인천(6763개)이 23% 수준이었다.

2023년에도 서울의 상가 입주 물량은 4725개였던 반면 인천은 5509개, 경기는 1만3953개로 경기와 인천의 물량이 수도권 전체 물량의 80% 이상을 차지했다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr