[기고]상속 신고하자마자 아파트값 폭락…상속세 신고 기준은?

[편집자주] [the L] 화우 자산관리센터 전문가들이 말해주는 '상속·증여의 기술'

청구인은 2023년 1월31일 할머니의 사망으로 경기 용인시 소재 아파트 A를 상속받았다. 청구인은 2023년 7월31일 상속세 신고 당시 상속개시일로부터 약 1년8개월 전에 거래된 같은 단지 내 비교대상 아파트의 매매가액 7억5000만원(이하 '유사매매사례가액')을 아파트 A의 시가로 적용해 신고했다.

처분청은 상속세 조사 후 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 청구인이 신고한 유사매매사례가액을 시가로 인정했다. 다만 현금 사전증여 누락분 등을 적발해 2024년 10월21일 청구인에게 상속세 1억원을 결정 및 고지했다. 이에 불복한 청구인은 같은해 12월24일 심판청구를 제기했다.

청구인은 "상속개시일 기준 아파트 A의 공동주택가격이 전년 대비 22% 하락하는 등 가격변동의 특별한 사정이 발생했으므로 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 없다"고 주장했다. 당초 신고한 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 없다는 것이다.

그러나 처분청은 "청구인이 제시한 공동주택가격 하락이 있었다는 사실 등은 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵고 청구인 스스로 상속세 신고 시 유사매매사례가액을 시가로 적용했으므로 이것을 시가로 인정한 것은 적법하다"고 맞섰다.

이에 대해 조세심판원은 상속세 및 증여세법 제61조에 따른 공동주택가격으로 다시 산정해야 한다고 보고 청구인의 손을 들어줬다. 조세심판원은 △아파트 A의 공동주택가격이 큰 폭(17~22%)으로 하락한 점 △정부가 해당 지역을 조정대상지역에서 해제하는 등 부동산 시장이 위축될 만한 명백한 외부 요인이 존재한 점 등에 따라 유사매매사례가액을 아파트 A의 상속 당시 시가로 적용하는 것은 불합리하다고 판단한 것이다.

상속세 및 증여세법은 상속재산 평가 시 상속개시일 현재의 시가를 적용하는 것을 원칙으로 한다. 시가는 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월 내의 매매가액, 감정가액 등을 의미한다. 예외적으로 상속개시일 전 2년 이내의 기간에 발생한 유사매매사례가액 등을 시가로 볼 수 있다. 다만 '가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 경우'에 한정된다.

결국 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있는 기간이 2년까지 확장될 수 있는지는 가격변동의 특별한 사정이 있는지에 따라 결정될 수 있는 셈이다. 이번 조세심판원 결정을 보면 가격변동의 특별한 사정은 부동산 가격지수 등 공신력 있는 기관의 통계자료, 정부 고시 공동주택가격의 변동률, 기준금리와 같은 거시 경제 지표의 변화, 정부의 부동산 정책(규제지역 지정 및 해제), 평가 기준일 전후의 실제 거래사례 등을 통해 판단한다는 것을 알 수 있다.

이번 조세심판원 결정은 납세자가 과세관청의 시가 적용에 대해 이의를 제기할 때 어떤 근거를 제시해야 하는지에 대한 명확한 가이드라인을 제공하고 있다. 해당 결정은 2022년 이후 부동산 시장이 급격한 하락세를 보인 시기에 발생한 상속·증여세 사건에 중요한 선례가 될 것으로 보인다.

납세자는 오래된 유사매매사례가액이 현재의 시세를 반영하지 못한다고 판단될 경우 해당 결정처럼 객관적인 경제 지표와 실제 거래사례 등을 근거로 다툴 수 있는 것이다.

반면 과세관청은 평가 기간을 벗어난 가액을 시가로 적용할 때보다 신중하고 엄격한 기준에 따라 '가격변동의 특별한 사정이 없음'을 입증해야 할 것이다.

류성현 법무법 화우 파트너 변호사/사진=법무법인 화우 제공

법무법인(유한) 화우 류성현 파트너 변호사는 국세청 사무관으로 근무하며 쌓은 폭넓은 지식과 실무 경험을 바탕으로 조세 자문, 조세 쟁송, 국제조세 분야에서 전문성을 발휘하고 있다.

류성현 법무법인 화우 파트너 변호사