금융연 "생숙·지산 임대주택으로 용도 전환 허용해야"

"주택 임대차 개선, 오래 살 양질 임대주택 공급이 핵심"
"3기 신도시 주택용지 확대하고 재건축·재개발 확대 필요"

[아이뉴스24 신수정 기자] 서민 주거 지원과 임차인 주거권 보장을 위해 도심 내 생활형숙박시설(생숙)·오피스텔·지식산업센터(지산)를 임대주택으로 용도 전환해야 한다는 지적이 나왔다.

신용상 금융연구원 선임연구위원은 24일 "전세를 비롯한 주택 임대차 관련 제도 개선은 △임차인(세입자) 주거권 보장 △금융 자원의 효율적 배분 등의 측면에서 접근될 필요가 있다"며 "서민이 장기간 안정적으로 거주할 좋은 입지와 양질의 임대주택을 충분히 공급하는 것이 핵심이니, 당장 임대주택 공급안이 될 수 있는 것부터 신속하게 규제를 풀어야 한다"고 강조했다.

신 연구원은 △3기 신도시 청년층 등 서민 주택 용지 대폭 확대 △30년 이상 노후주택(수도권 공동주택의 21%) 재건축·재개발 및 도심 내 유휴 용지 개발을 통한 임대주택 확대 △기업형 장기 임대 사업자 및 중개 기관 육성 등의 주택 공급 확대 방안들도 신속히 진행해야 한다고 설명했다.

임차인의 월세 공제는 강화하고 임대인에 대한 전세보증금 간주 소득 과세를 강화해 월세 비중을 확대할 필요도 있다고 내다봤다.

현재 월세소득에는 임대인이 1주택자(시가 12억원 초과 주택)인 경우에도 소득 과세 대상인 반면, 전세보증금은 비 소형주택을 3채 이상 소유하고 보증금 3억원을 초과할 때만 과세 대상이다.

임차인에는 전세대출 원금 중 보증을 제외한 나머지 부분과 대출이자에 대해, 임대인에는 전세보증금 자체를 각각의 총부채원리금상환비율(DSR) 산식에 포함해 과잉 대출을 통한 갭투자 유인을 차단할 필요가 있다고 지적했다.

사인 간의 계약에 따른 임대인의 부채인 전세보증금에는 임대인의 주택담보대출비율(LTV) 산정에 반영하는 점을 고려하면 규제의 일관성 차원에서 임대인의 DSR 산정에도 포함되는 것이 적합하다고 설명했다.

주택담보대출과 전세대출에 대한 위험가중치(RW)를 상향 조정하고 동시에 기업 대출 위험가중치는 하향 조정하는 방식으로 부동산금융을 기업금융으로 전환하는 방안을 마련할 것도 주문했다.

임차인에 대한 금융회사의 대출 상환 능력 평가가 실질적으로 이뤄지는 수준까지 전세대출 보증 비율을 점진적으로 추가 인하하고, 전세 보증에도 보험료 산정과 리스크 관리가 시장원리에 따라 작동하도록 보증의 민영화를 추진해야 한다고 지적했다.

공공의 전세 보증은 일정 가격 이하 저소득 수요자로 제한하고, 유주택자와 고가 전세 보증은 상환능력평가가 가능한 민간 보증기관과 전문가를 육성해 적정 보증율과 보증료 산정 및 리스크 관리가 시장원리에 따라 작동하도록 할 필요가 있다고 설명했다.

/신수정 기자(soojungsin@inews24.com)