[단독]청년주택 불똥 튄 임대리츠, 심사 줄선 곳 중 20% 미만만 승인

리츠업계 “사업자 줄 섰지만 승인 어려워” 호소
청년안심주택 LTV 요건 완화될 시…기금 소진 빨라져

올해 2월 강제경매 개시가 결정된 서울 송파구 잠실동 청년안심주택 ‘잠실센트럴파크’ 모습. [네이버지도 거리뷰 갈무리]

[헤럴드경제=홍승희·유혜림 기자] 청년안심주택 보증금 미반환 사태의 불똥이 리츠 임대사업으로 번지고 있다. 청년 세입자 구제를 위해 보증보험 가입 요건을 완화하는 등 사고의 뒷수습으로 인해 기금 소진 우려가 더 커지면서, 정부의 임대리츠 출자 기조 역시 보수적으로 기울고 있어서다.

서민 주택 공급이 사실상 가로막힌 상황에서 공공지원 민간임대 자금을 조달할 부동산투자신탁(리츠) 출자가 크게 부족해질 것이란 지적이 나온다. 건설경기 침체 속에 임대주택에서 활로를 모색해 온 건설사와 자산운용 업계에서는 한층 어려워졌다는 하소연이 잇따른다.

부동산·자산운용업계 “출자 승인 리츠, 6~8개에 그칠 것”

24일 부동산과 운용업계 취재를 종합하면, 공공지원 민간임대 사업을 위해 주택도시보증공사(HUG)에 자금 출자를 신청한 자산관리회사(AMC)들 중 기금 출자 승인을 거쳐 실제 착공이 진행될 사업장의 수가 6~8개에 그칠 것으로 파악된다.

현재 공공지원 민간임대주택 사업을 위해 우선협상대상자로 선정돼 정부의 심사를 대기하고 있는 리츠의 규모만 2조원에 달하는 상태인데, 턱없이 부족한 셈이다.

“(리츠 심사를 받기 위해)줄 서 있는 사업자가 최소 50군데는 된다. 정부가 올 하반기부터 심사가 재개된다고 안내는 했지만 실제 집행 가능한 리츠 수는 8개 미만일 거라고 전달 받았다”

한 운용업계 관계자

리츠 심사 역시 HUG가 9월 기금투자심의위원회(기투위) 재개를 예고했지만, 속도를 내기 어려울 수 있다는 전망이 나온다. 국토부 관계자는 “현재 신청된 리츠 가운데는 투자를 결정하더라도 실제 사업을 진행하기 어려운 사업장이 상당수 있다”며 “HUG 심사를 거쳐 통과된 안건을 바탕으로 기투위를 열어야 하는데, 아직 관련 보고를 받지 못했다”고 말했다.

실착공으로 이어질 민간임대리츠 기금 출자 승인이 한 자릿수에 그치면, 서민주택 공급은 사실상 멈추게 된다. 지난해의 경우 연말 기준 1분기 말 대비 16개의 민간임대리츠가 추가적으로 기금출자 승인을 받았다. 총 8319억원 규모로, 약 1만여 가구를 공급하는 규모였다. 정부는 올해 초 공공지원 민간임대 주택을 통해 2만여 가구를 공급하겠다고 밝혔는데, 공급가능한 주택이 목표치에 크게 못 미칠 것으로 전망된다.

10조원 붕괴한 주택도시기금…리츠협회도 “사업 재개” 비공식 요청

정부가 이처럼 새로운 리츠 심사를 쉽사리 재개하지 못하는 건 재원부족 때문이다. 국토부가 HUG에 위탁해 운영하는 주택도시기금 여유자금 잔액은 지난 6월 말 기준 10조원 선이 붕괴하며 9조3000억원까지 감소한 상태다.

여기에 서울시의 청년안심주택 사업에서 보증금 미반환 피해가 잇따르자 국토부와 서울시, HUG는 보증보험 가입 요건을 주택담보인정비율(LTV) 기준을 60%에서 80%까지 상향하는 안을 검토 중이다. 보증보험 가입 문턱을 낮추면 주택도시기금은 소진 속도는 더 빨라진다.

청년안심주택 사태 등의 불똥을 맞은 리츠업계는 어려움을 호소하고 있다. 앞서 정부는 지난해 1월 건설 경기 회복 차원에서 본 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출로 전환되지 못한 채 브리지론 단계에 머물러 있는 미착공 분양 사업장을 공공지원 민간임대리츠로 대거 전환했다. 이에 시공사 및 사업자들은 임대수입으로 경영난을 벗어날 것이라 기대했는데, 여의치 않게 된 것이다.

또 다른 건설업계 관계자는 “(공사비와 금리가 오르는 상황에서) 국가가 임대료를 과하게 눌러 마치 공공성을 띈 복지 차원으로 접근하다 보니 임대차 사업도 수익성이 안 나온다”며 “정부 입장에서도 수익이 안 나는 상품을 계속해서 사야 하는 상황이 돼버린 꼴”이라고 지적했다.

리츠협회도 이 같은 자산운용사들의 어려움을 정부에 비공식적으로 전달하고 있다. 한 리츠협회 관계자는 “예산을 많이 배정해서 많이 공급할 수 있게 해달라는게 업계의 일관된 입장”이라며 “회원사들의 의견을 듣고 비공식적으로 계속 정부에 심사 재개를 요청하는 작업을 진행 중”이라고 말했다.