외국인 ‘부동산 쇼핑’ 제동… 실거주 안하면 서울 아파트 못 사

수도권 대부분 ‘외국인 토지거래허가구역’ 지정
땅-주택 거래하기 전에 시군구 허가 받아야
허가 받으면 4개월내 입주, 2년 실거주 의무
국토부 “해외자금 유입 통한 외국인 투기 방지”

서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.8.14. 뉴스1

앞으로 서울 등 수도권은 외국인이 실거주하지 않으면 원칙적으로 아파트 등 부동산을 구입할 수 없게 된다. 집값 급등 국면에서 ‘내국인 차별’ 논란이 커지자 정부가 외국인들의 ‘부동산 사재기’에 제동을 걸었다.

21일 국토교통부는 “서울 전역, 인천 및 경기 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한다”며 이같이 밝혔다.

외국인 토지거래허가구역에서는 외국인이 토지를 거래하기 전 시·군·구청의 허가를 받아야 한다. 사전 허가가 없는 거래계약은 효력이 발생하지 않아 결과적으로 토지를 취득할 수 없다. 아파트 등 주택 거래에는 그에 해당하는 땅 지분 거래가 수반되기 때문에 결과적으로 주택 거래도 제한된다.

토지거래를 허가 받더라도 제약은 이어진다. 주택거래를 허가받은 외국인 매수자는 허가일로부터 4개월 이내 해당 주택에 입주해야 하며, 주택 취득 후 2년간 실거주해야 한다. 외국인의 범위에는 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인은 물론 외국 법인과 외국 정부 등이 포함된다.

구체적으로 서울은 모든 지역이 토지거래허가구역으로 지정된다. 경기는 수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주 등 23개 시군이 대상이다. 인천은 중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 등 7개 자치구에서 허가를 받아야만 토지를 거래할 수 있다.

국토부는 부동산거래신고법에 따라 공고한 날로부터 5일 후에 효력 발생해 이달 26일부터 내년 8월 25일까지 1년간 지정 효력이 발생한다고 설명했다. 향후 시장 상황을 고려해 필요시 기간 연장을 검토할 계획이다.

법령 위반 사실이 확인되면, 주택 소재지의 시·군·구청장이 3개월 이내 기간을 정해 이행 명령을 내리고 이행하지 않을 경우, 의무 이행시까지 이행강제금이 반복 부과된다.

국토부는 또 부동산거래법 시행령을 개정해 자금조달계획 및 입증자료 제출 의무를 확대할 계획이다.

또 외국인의 자금출처조사를 강화하기 위해 자금조달계획 내용에 해외자금 출처 및 비자 유형(체류자격) 등도 추가한다.

국토부 이상경 제1차관은 “이번 대책은 해외자금 유입을 통한 외국인 투기 방지를 위한 것으로 외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단하고 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거복지에 기여할 것”이라고 밝혔다.

박성진 기자 psjin@donga.com