입주 절벽에 실거주 규제까지…서울 전세 '씨 말랐다'

내년 입주 물량 4100가구 불과
실거주 요건 강화도 전세난 가중

서울 시내 한 공인중개사사무소에 아파트 전세 매물 시세가 게시돼 있다. 사진=뉴스1

가을 이사철을 앞두고 서울 전세 시장에서 수급 불균형이 심화하고 있다. 전세 수요는 많지만 전세 매물 부족한데다, 향후 입주 물량도 기대할 수 없기 때문이다.

21일 한국부동산원에 따르면 8월 둘째 주(11일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.05% 오르며 27주 연속 상승했다. 한국부동산원은 "정주 여건이 우수한 선호 단지 중심으로 임차 수요가 이어지고 있지만, 전세 매물 부족 현상이 겹치면서 상승세가 지속되고 있다"고 분석했다.

자치구별로는 송파구가 0.16%로 가장 많이 올랐고, 강동구(0.14%), 강서구(0.09%), 영등포구(0.09%), 광진구(0.09%) 등도 높은 상승세를 보였다. 25개 자치구 가운데 전셋값이 하락한 곳은 3307가구 규모 '메이플자이'가 입주한 서초구(-0.1%) 한 곳에 그쳤다.

시장에서는 전세 매물이 빠르게 줄어들며 전셋값 상승을 견인하고 있다. 부동산 플랫폼 리치고에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1790건으로 6개월 전 2만8968건에 비해 약 25% 감소했다. 자치구별로는 같은 기간 강동구가 3035건에서 642건으로 78.9% 급감했다. 송파구도 2248건에서 1165건으로 48.2%, 강북구는 267건에서 156건으로 41.6% 줄었다.

향후 입주 물량도 기대하기 어렵다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 4만6000가구였지만, 내년은 4100가구로 줄어든다. 서울의 연간 적정 수요 4만6700가구의 10분의 1에도 미치지 못하는 수준이다. 분기별로는 1분기 1400가구, 2분기 1500가구, 3분기 660가구, 4분기 540가구에 불과하다.

정부의 실거주 규제도 전세난을 가중하는 요인이다. 6·27 대책에 따른 실거주 요건 강화로 전세 매물로 내놓는 대신 집주인이 직접 거주하거나 월세로 전환하는 경우가 늘어나면서 전세 물량이 추가로 줄어들 가능성이 커졌다. 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세상한제)으로 인해 기존 계약 연장 사례가 늘어나면서 기존 전세 매물의 시장 공급도 지연되고 있다.

업계 관계자는 "서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 줄어들고 있다"며 "정부의 대책으로 전세 매물이 더 묶이면서 가을철 전세난 우려가 커지고 있다"고 진단했다. 이어 "월세 전환을 선택하는 집주인이 늘어나면 세입자 부담이 커질 것"이라고 내다봤다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com