[MT시평]옆집 아파트의 시가 인정 여부

구상수 법무법인 지평 회계사

대법원이 2025년 7월3일 약 10개월 전에 매매가 이뤄진 옆집 아파트도 증여세 과세목적상 시가로 인정될 수 있다는 취지의 판결을 했다(대법원 2025두30271판결). 아파트를 증여 또는 상속하는 경우 상속세 또는 증여세 계산을 위한 과세가액은 어떻게 정하는 것일까.

원칙은 상속개시일 전후 6개월(증여는 증여 전 6개월에서 증여 후 3개월, 이하 평가기간) 내 해당 아파트의 매매등의 가액(매매, 수용, 공매, 감정 등의 가액, 이하 매매등의 가액)이 있는 경우 그 가액을 적용해야 한다. 평가기간 내에 매매등의 가액이 없으면 그 기간이 확장된다. 즉, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 또는 평가기간 경과 후 법정결정기한까지 기간 내에 해당 아파트의 매매등의 가액이 있으면 가격변동의 특별한 사정이 없고 납세자 또는 과세관청의 신청에 의해 평가심의위원회의 심의를 거친 경우 해당 가액 역시 시가로 인정된다.

해당 아파트의 매매등의 가액이 없는 경우 어떻게 해야 할까. 이 경우 유사 아파트의 매매등의 가액(유사매매사례가액)을 적용할 수 있다. 문제는 유사매매사례가액을 원칙에 따른 평가기간으로 한정해 평가해야 하는지, 아니면 평가기간을 확장해 평가할 수 있는지에 있다. 이에 대해 대법원은 유사매매사례가액 또한 평가기간을 확장할 수 있다는 취지의 판결을 한 것이다.

과거 상증세법 시행령 제49조에는 유사매매사례가액을 시가로 보는 규정이 없었다. 그러다 2003년 12월30일 상증세법 시행령(대통령령 제18177호)이 개정되면서 제5항에 유사매매사례가액이 있는 경우 이를 시가로 본다는 규정을 뒀다. 이후 2010년 12월30일 상증세법 시행령(대통령령 제22579호)이 개정되면서 상속세 또는 증여세를 신고한 경우 매매등의 가액의 평가기간을 평가기준일 전 6개월(증여의 경우 3개월)부터 신고일까지로 한정하는 대괄호를 뒀다.

기획재정부는 개정세법 해설을 통해 납세자의 예측가능성을 제고하기 위해 유사매매사례가액은 상속·증여 개시일 전 6개월(증여는 3개월)부터 상속·증여세 신고 때까지 가액만 인정한다고 설명했다. 이후 2016년 2월5일 항번 개정을 통해 4항으로 조정됐고 2019년 2월12일 증여세도 상속세와 마찬가지로 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지 기간으로 정했다. 이런 연혁에 비춰보면 상속세 또는 증여세를 신고한 납세자에게 예측가능성이라는 혜택을 주기 위한 목적으로 유사매매사례가액의 평가기간을 평가기준일 전 6개월에서 신고기한까지 한정한 것으로 보인다. 유사매매사례가액에 대해서도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기간을 확장할 수 있다면 굳이 괄호를 넣어 다시 한정할 이유가 없었다.

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 해당 규정은 단순히 납세자의 예측가능성을 제고하기 위함이었을 뿐 같은 조 제1항 단서를 배제하려는 취지는 아니었고 부과과세 방식인 세목에서 신고여부에 따라 시가 인정범위가 달라지는 것은 타당하다고 볼 수 없으므로 유사매매사례가액에 대해서도 평가기간 확장이 가능하다고 판단했다. 다만 위와 같은 판단이 조세법률주의의 엄격해석 원칙에 부합하는지에 대해서는 논란이 있을 것으로 생각된다.

구상수 법무법인 지평 선임회계사