미분양을 부르는 3중주… ‘나홀로·소형·고분양가’

서울 1021가구… 3개월 연속↑
강동 386가구·동대문 171가구
경기 평택 3996가구 가장많아

서울 시내 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

공급 부족이라 말하지만 그래도 미분양인 곳들이 있다. 심지어 악성 미분양이라 불리는 준공 후 미분양이, 그것도 서울에서.

한 가족이 살기엔 좀 비좁고, 덩그렇게 한 동만 외로이 올라간 ‘나홀로’ 단지, 거기에다 분양가까지 비쌌다면 제아무리 서울에서라도 미분양을 피하지 못했다.

19일 국토교통부 집계에 따르면, 올해 6월 서울의 미분양 주택은 총 1021가구로, 지난 4월부터 3개월 연속 증가세를 보이고 있다.

미분양 물량이 가장 많은 곳은 강동구(386가구)로 서울 전체 미분양 물량의 약 37%를 품고 있다. 단지별 미분양은 △길동 ‘에스아이팰리스강동센텀2’ 75가구 △ 길동 ‘강동디아테온’은 58가구 △성내동 ‘에스아이팰리스올림픽공원 아파트’ 48가구 △길동 ‘퍼스원시티’ 45가구 등이다.

이들 단지는 대부분 전용면적 60㎡ 이하의 소형 면적에, 전체 가구수가 100가구도 채 안 되는 소규모 단지들인 것으로 확인됐다.

에스아이팰리스강동센텀 2차는 전용 27~42㎡, 96가구로 준공된 단지다. 에이아이팰리스올림픽공원 아파트는 전용 52㎡, 58가구로 지어졌고, 퍼스원시티도 전용 22~35㎡에 53가구로 지어진 단지다. 모두 준공된 곳들이지만 미분양이 다수다.

강동 디아테온은 64가구로, 전용 59㎡짜리로 지어지는 단지다. 아직 입주 전이나, 현재 6가구만 분양돼 준공 전까지 미분양을 다 털어낼지는 미지수다.

강동구 다음으로 미분양이 많은 곳은 동대문구(171가구)다. 이문동 ‘이문아이파크자이’는 118가구가 아직 팔리지 않은 미분양으로 남아 있다. 이문아이파크자이는 1~2블록에 위치한 단지들과 비교해 지하철역과 거리가 먼데 분양가는 높아 좀처럼 미분양을 해소하지 못하고 있다. 서울에서 유일하게 대형 건설사 브랜드를 단 악성 미분양 아파트다.

도시형 생활주택으로 공급된 용두동 ‘힐스테이트청량리메트로블’도 전용 26~48㎡의 소형으로 지어졌는데 아직 53가구가 미분양으로 남았다.

평수 대비 고분양가라는 점도 발목을 잡았다. 에스아이팰리스 강동센텀 2차의 분양가는 전용 42㎡기준 5억9100만~6억4900만원이었다. 12평 수준에 6억원을 웃돈 셈이다. 강동 디아테온의 분양가도 전용 59㎡에 10억6550만~10억8550만원에 달했다. 소규모에 ‘노 브랜드’ 단지로선 소비자가 받아들이기 부담되는 분양가였다.

전문가는 일반적으로 기대하는 아파트 단지와 달리 오피스텔 수준인 반면 분양가는 비싼 가격에 책정된 점이 미분양 적체에 영향을 미쳤다는 분석이다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “서울 미분양은 대부분 아파트 ‘단지’로 분류된 곳들이지만 실제로 보면 1~2동 규모로 작은 데다 가격도 만만찮게 비싸다”며 “보통 아파트라고 하면 몇백 세대 이상의 커뮤니티 시설을 갖춘 곳으로 기대하는데, 지금 강동구 미분양 단지들은 사실상 오피스텔과 같다”고 설명했다.

그는 “분양가라도 저렴했다면 모르겠지만 분양가도 높은 편이라, 그 가격이라면 주변 대단지 아파트를 택하는 수요가 더 많았을 것 같다”고 덧붙였다.

수도권에서 미분양 물량이 가장 많았던 경기도의 경우, 최근 미분양 관리지역에서 벗어난 평택(3996가구)이 여전히 미분양이 물량이 가장 많은 것으로 나타났다.

단지 요청에 의해 비공개된 물량이 많았으나 공개된 단지들을 보면 대다수가 평택 화양지구에서 분양한 단지들이었다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 평택 지역의 공급 물량은 올해에만 1만10가구로 적정 수요(3015가구)의 3배 이상 웃돈다. 공급 물량이 많았던 데다 핵심 지역과 거리가 있어 미분양이 쌓인 것으로 보인다.

박 대표는 “화양지구의 경우 ‘나홀로’ (단지) 느낌이 큰 데다, 주변에 직주 근접 수요를 흡수할 만한 대체지가 많다”며 “기존 인프라를 이용하기도 불편하고 핵심 지역도 시세가 떨어지는 가운데 향후 공급도 많이 잡혀 있어 미분양 해소에 시간이 꽤 걸릴 것”이라고 내다봤다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr