집 팔아 20억 벌어도 세금 8000만원...논란의 장특공제 [부동산 아토즈]

서울 강남 아파트 전경. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 1가구 1주택자는 비과세 요건을 충족하면 양도가액 12억원 이하는 세금(양도세)을 내지 않는다. 12억원을 넘을 경우 그 초과분에 대해서는 양도세를 부담해야 한다. 단 고가주택도 이른바 '장기보유특별공제'를 통해 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 혜택을 더 받는 구조다.

최근 이슈가 되고 있는 '똘똘한 한 채' 열풍 이면에 장특공제가 일정 역할을 하고 있다는 지적이 나오고 있다. 장특공제가 개편될 수 있다는 설도 나오고 있다.

양도차익 20억...'1주택 8000만원, 2주택 6억원'

1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄지만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 그 초과분에 대해 양도세를 내야 한다. 단 15억원에 팔았다면 비과세 대상 12억원을 초과한 3억원에 대해 단순 과세하는 것은 아니다.

자료 : 국세청

그렇다면 10년 이상 보유 및 거주한 1주택자가 20억원의 양도차익을 거뒀을 때 양도세는 얼마나 낼까.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 분석한 자료를 보자. 15억원에 사서 35억원에 매각해 20억원의 차익을 거뒀다고 가정해 보자. 필요경비는 약 1억원으로 가정했다. 우선 안분 계산법에 따라 12억 초과분만 양도차익이 되고, 또 80%의 장특공제도 적용된다. 이렇게 해서 나온 최종 세금은 8129만원으로 추정된다.

반대로 10년 이상 보유한 2주택자가 20억원의 양도차익을 거뒀을 때 양도세 부담은 어느 정도일까. 우선 양도차익 전체가 과세 대상이 된다. 아울러 장특공제도 2주택자이기 때문에 20%만 적용된다. 최종 납부할 양도세는 무려 6억7783만원이다.

같은 양도차익 20억원 이지만 1주택자는 12억 초과분에 80% 장특공제를 적용 받아 8000만원의 세금만 내면 된다. 반대로 2주택자는 6억원이 넘는 세금을 물어야 하는 것이다.

자료 : 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원

같은 방식으로 10년 이상 보유 및 거주한 1주택자가 양도차익으로 10억원을 남겼을 경우 양도세로 1800만원 가량 납부하면 된다. 반대로 2주택자는 3억원 가량을 부담해야 한다.

똘똘한 한채 논란...장특공제 개편 이뤄지나

한마디로 고가 1주택 보유자는 장특공제, 비과세 혜택 등으로 다주택자보다 오히려 세 부담이 낮은 역전현상이 나타나고 있는 것이다. 이 같은 현상이 똘똘한 한 채 쏠림 현상을 심화시키고 있다는 지적이다.

자료 : 국세청

현재 1가구 1주택 장기보유특별공제는 보유 및 거주기간에 따라 다른데 10년 이상 최대 80%가 적용된다. 2008년에는 30%에 불과했다. 현재 2주택 및 일반 부동산은 10년 이상 보유시 20%이다. 최대 공제율은 30%이다.

2008년만 해도 1주택자와 다주택자 장특 공제율은 같거나 큰 차이가 없었다. 2009년부터 1주택자 공제률이 80%로 상향돼 현재까지 이어져 오고 있다.

일각에서는 1주택이라는 이유만으로 고가주택까지 적지 않은 혜택을 주는 게 맞지 않다는 지적도 나오고 있다. 가격 기준으로 양도세 비과세 혜택을 바꿔야 한다는 시각도 있다.

우병탁 전문위원은 "1주택 비과세 및 장특공제는 논리가 있고 필요한 제도지만 고가주택까지 같은 혜택을 주는 것은 똘똘한 한채 현상과 맞물려 앞으로 계속 논란이 될 것으로 보인다"며 "적절한 중간점을 찾아야 될 것으로 보인다”고 말했다.
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ljb@fnnews.com 이종배 기자