그래서 집값은 어떻게 되는 거죠?②하락론자는 파산을, 상승론자는 분당을 말했다

부동산 유튜버들은 부동산 시세 흐름에 따라 목소리 크기와 주목도가 달라진다. 상승장에서는 영끌오적, 하락장에서는 폭락 어벤저스에 이목이 쏠린다.

이 기사는 '그래서 집값은 어떻게 되는 거죠? ①폭락 vs 영끌, 유튜버들의 논리 전쟁'에서 이어집니다. 

이재명 정부 출범에 기세 올리는 하락론

일단 이재명 정부 출범 이후 분위기는 6·27대책이 발표되고 부동산 시장 관망 분위기가 늘어나면서 부동산 고점론과 하락론을 외치는 유튜버들이 다소 우세해 진 상황이다. 하지만 상승론과 하락론을 주장하는 부동산 유튜버들 모두 자세히 들어보면 같은 진영이라도 다소 다른 주장을 펼치는 경우가 적지 않아 살펴볼 필요가 있다.

일단 하락론 유튜버들 가운데 이광수 광수네,복덕방 대표는 이르면 올해 하반기, 아니면 내년에 서울 집값이 큰 폭의 하락을 보일 가능성이 있다고 강조하고 있다. 핵심 근거는 구입 연령대다. 서울 집값 상승 폭이 컸던 올해 2분기 매수, 매도자 들의 연령대를 파악한 결과 매수자 중 3040세대가 60% 이상을 차지했다는 것. 3040세대는 경상소득은 많지만 자산이 없기에 대출을 받아 주택을 사는데 대출 금액을 최대 6억 원으로 제한하는 6·27 대책이 수요를 줄이는 강력한 원인이 된 다는 것이다. 실제로 이광수 대표가 집값 상승 폭이 컸던 올해 3~5월 서울 강남3구의 고가 아파트 중 손바뀜이 된 주택 다수의 등기부등본을 살펴본 결과, 대출 비중이 50%를 넘는 사례가 상당히 많았다고 한다.

일례로 국내에서 국민평형(전용면적 84㎡) 실거래가 기준 최고가를 기록한 원베일리의 경우 59억 원의 주택을 사는데 27억 원을 대출받아 살 정도로 대출의 비중이 컸다. 큰 폭의 대출 허용이 그동안 수요 를 만들었고 집값을 부풀렸는데 6·27대책이 이를 막았다는 것이다. 그는 그동안 강남 부동산이 과도하게 올랐는데 자산시장의 과잉 상승은 가격 하락 폭을 키우 기에 조심해야 한다고 강조하고 있다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 전세대출 옥죄기가 집값을 잡을 것으로 전망하 고 있다. 이명박 정부 이후 금리가 낮은 전세대출이 과도하게 풀리면서 전셋값 초 과 상승을 이끌었고 이것이 다시 집값 상승을 이끄는 순환 구조가 반복됐는데 이 번에 전세대출 한도를 줄이면 집값이 내려갈 수밖에 없다는 주장이다.

표영호 대표는 이재명 정부 들어 보유세 강화로 부동산 하락 가능성이 높다고 주 장하고 있다. 아파트는 붕어빵 찍어내듯 갑자기 1만 가구, 2만 가구를 찍어낼 수 없는데 이재명 정부가 투기 수요를 잠재우기 위해 강한 보유세 정책을 들고 나올 가능성이 높다고 본다.

표영호 대표는 최근 출간한 저서 '공급자의 시선'을 통해 인구가 감소하고 있기에 장기적으로 부동산 가격 하락이 불가피하다고 내다봤다. 주택 가격이 유지되기 위해서는 다음 세대의 매입 수요가 뒷받침돼야 하는데 저출산·고령화에 따른 인구구조 변화로 점차 불가능해지고 있다는 주장이다.

한문도 교수는 유튜브 등에서 지속적으로 부동산 폭락론을 제기해온 전문가다. 이번 6·27대책 효과에 대해서도 일명 '영끌족'들이 파산에 이를 정도로 타격이 심할 것으로 전망했다. 특히 이번에는 '전 금융권 동시 시행'으로 제2금융권은 우회적으로 대출을 받을 수 있는 루트를 모두 막았기에 빠져나갈 구멍이 없다고 보고 있다.

그래도 부동산은 오른다

상승론 주장 역시 꾸준하다. 부읽남은 '속삭이는 가 스라이팅'이라는 별명처럼 실거주 1주택이 필요하 다는 점을 꾸준하게 강조하면서 부동산은 안정적 자산이기에 매물을 잘 골라 사면 돈을 벌 수 있다는 주장을 간접적으로 드러낸다. 특히 그가 부동산을 강조하는 논리는 주식은 아무 리 열심히 해도 리스크 관리에 한계가 있기에 부동 산 대비 투자 숙련도의 효율이 많이 떨어진다는 것이다. 반대로 부동산 투자는 하면 할수록 숙련도가 늘어 수익 창출도 늘어난다고 설득한다. 주식을 통해 수억 원 이상 수익에 성공한 그 소수도 결국 대부분 그 수익을 가지고 부동산 시장으로 이동한다 고 주장한다. 그래서 경매부터 차근차근 경험을 쌓으며 시작하라고 권유한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 가장 강력한 부 동산 상승 주장을 유지하고 있다. 그는 언제나 강한 상승론자다. 어떤 면에서는 하락론을 꾸준히 외치는 한문도 교수와 입장만 반대일뿐 강도는 비슷하다.

이상우 대표는 늘 수요가 부동산 가격을 밀어 올린다고 주장한다. 이번 6·27대책에 대해서도 "대출 규제의 영향을 덜 받는 10억 원 대 초중반 아파트에 수요가 몰리면서 가격이 오르는 풍선 효과가 나타날 수 있다"는 주장을 한다. 결국 어딘가는 무조건 오른다는 것이다. 이 대표는 최근 재건축 수요가 몰리는 분당을 추천하고 있다.

아포유 이종원 대표 역시 풍선 효과를 강조한다. 이번 6·27대책을 놓고 대출이 막히게 되면 거주 이전 자체가 어느 시점에 막혀버리 고 매물이 줄면서 전세가 급등하게 된다는 주장을 내놓고 있다. 그는 하반기부터 입주 물량이 부족해지기에 어쩌다 나온 물건들이 전 세가를 폭등시키고 결국 전세가가 불안해질 수 있다고 주장했다.

김학렬 소장은 부동산에서 입지론을 강조하는 대표적 인물이다. 특히 그는 일자리를 강조한다. 그는 최근 펴낸 저서 에서 서울은 앞으로도 압도적이며, 지방과의 격차가 점점 더 벌어질 것으로 예측했다. 핵심 근거는 부동산 가격을 결정하는 첫 번째 요소는 연봉이 높은 양질의 일자리인데 서울은 이를 충족하기 때문이다

영원한 승자는 없다

부동산 유튜버들의 주장은 서로 대립하고 있지만 어느 한쪽만 일방적으로 옳다고 볼 수 없다. 일단 부동산 시장은 전문가가 틀리고 비전문가가 맞히는 일도 너무나 많다.

실제로 LG경제연구소는 2003년 주택 급등기 초입에 '거품 붕괴 가능성', '대세 하락 전환, 역전세난' 등의 주장을 담은 보고서를 냈다. 보고서에서는 아파트 가격 상승 속도가 가계소득 증가율, GDP 증가율을 앞질렀고 주택 가격 거품 가능성 지수도 7분기째 플러스를 기록했다며 폭락을 예상했다.

주택보급률이 100%를 넘 었는데도 가계소득에 대한 주택 가격 비율이 7.9배로 선진국(4.6 배)보다 높다는 점도 근거로 들었다. 하지만 이후 국내 부동산 시장은 수년간 보고서와 정반대로 급등기가 펼쳐졌다. 한쪽의 주장이 영원히 맞지도, 영원히 틀리지도 않는다.

부동산 폭락론의 원조로 꼽히는 선대인 선대인경제연구소 소장의 경우가 대표적이다. 그는 2008년 라는 저서로 주목을 받았다. 출판 직후 글로벌 금융위기가 발생하면서 국내 부동산도 하락기가 시작됐고, 2010년대 중반까지 7~8년간 지속됐다. 그는 하락기에는 명성을 얻었지만 이후 부동산 상승장이 시작되면서 폭락론의 대표 주자로 조롱의 대상이 됐다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 늘 강도 높은 부동산 상승론 을 주장했기에 문재인 정부 시절 가장 많은 주목을 받았다. 그는 2022년에도 부동산 급등을 예상하고 반대 의견을 비하했다. 그래서 2022년 금리 급등에 따른 부동산 하락기에 가장 많은 질타 를 받았고 대중적 입지가 크게 훼손됐다. 결국 "금리의 영향을 과소평가했다"며 공개 사과까지 해야 했다.

유튜브를 통해 하락론을 꾸준히 주장하는 유튜버들에 대한 비판도 그치지 않는다. 진실을 이야기하지 않고 사람들이 듣고 싶은 부동산 하락 당위론을 주장하면서 돈을 번다는 비판이 대표적이다. 예를 들어 라이트하우스는 문재인 정부 시절부터 하락론을 외쳤 던 유튜버로 유명하다. 당시에는 집값 하락을 바라는 사람들로부 터 높은 인기를 얻었지만 내내 폭락론만 이야기하면서 서서히 존재감을 잃어버렸다.

CREDIT INFO

기획 하은정 기자 

글 육종심(경제전문 기자)

사진 게티이미지뱅크

하은정 기자 haha@seoulmedia.co.kr