부동산 신탁사에 계약 해지 통보한 수분양자들...大法 “신탁재산만큼만 분양대금 반환”

관리형 토지신탁 투자자가 중도 계약 해지를 통보했을 때 신탁재산 한도 내에서만 분양 대금을 돌려받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 계약 해지에 신탁사 잘못이 있다고 해도, ‘책임한정특약’을 맺었다면 투자자가 맡긴 돈 이상을 신탁사에게 돌려받을 수는 없다는 것이다.

관리형 토지신탁은 부동산 신탁사가 사업 시행자로부터 땅을 넘겨받아 주택·상업시설·물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 것이다. 최근 많은 신탁사들이 투자자와 ‘신탁 재산 범위 내에서만 책임을 부담한다’는 내용의 ‘책임한정특약’을 맺는데 대법원이 이 특약의 효력을 인정했다.

서울 서초구 대법원 청사 전경./뉴스1

대법원 2부(주심 대법관 서경환)는 경기도 고양시 일산서구의 호텔 투자자 10명이 부동산 신탁회사 코리아신탁을 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 수분양자 승소 판결한 2심을 파기하고 사건을 서울고법으로 환송했다고 15일 밝혔다.

투자자들은 지난 2018년 코리아신탁, 시행사 A사 등과 호텔 분양 계약을 맺었다. 사업 추진 측은 2020년 말 건물을 완공하고 다음 해 초 지자체에 인허가를 받았다.

그런데 이 무렵 투자자들은 사업 추진 측이 동의 없이 설계 변경을 했다며 지자체에 민원을 제기한 뒤, 분양계약 해제를 통보했다. 지자체는 2021년 2월 코리아신탁과 A사를 건축물분양법 위반 혐의로 형사 고발했다. A사 대표는 기소됐고, 일부 유죄가 인정돼 2022년 1월 벌금 100만원을 확정받았다.

코리아신탁이 분양계약 해지를 거부하자, 투자자 측은 소송을 제기했다. 1·2심에선 코리아신탁이 아닌 A사 대표가 건축물분양법 위반으로 벌금형을 받은 것이 분양계약 해지 사유가 되는지가 쟁점이 됐다. 분양계약서에는 코리아신탁이 벌금형을 받으면 분양계약을 해지할 수 있다고 돼 있기 때문이다.

1심은 투자자들의 주장을 받아들이지 않았다. 그러나 2심은 코리아신탁이 투자자와의 계약을 해지하고, 분양대금을 전액 반환하라고 했다. 재판부는 “민법상 분양계약의 당사자(코리아신탁)와 형사 책임을 부당하는 실제 행위자(시행사)를 분리하면 수분양자의 약정 해제권을 사문화하는 결과가 되어 부당하다”고 했다.

그런데 대법원은 2심 판결을 뒤집었다. 대법원은 분양계약서에 ‘책임한정특약’이 들어갔는데도 2심이 신탁사가 투자자에게 분양대금 전액을 지급하라고 한 것은 잘못이라고 했다. 대법원은 “책임한정특약은 코리아신탁의 투자자들에 대한 분양대금 반환책임을 신탁재산의 범위로 한정하는 특약이고 특별한 사정이 없는 한 유효성이 인정된다”고 했다.

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