국토부, 프로젝트 리츠 활성화…초기 PF 사업 전환 허용

오는 11월 프로젝트 리츠 시행
개발부터 장기간 운영까지 가능
과세 이연·도시규제 특례도 적용

서울 용산구 용산국제업무지구 조감도. [사진출처=서울시]

국토교통부가 초기 단계의 프로젝트금융(PF) 사업장은 개발 방식을 ‘프로젝트 리츠’로 전환하는 것을 허용한다. 자기자본 비율이 높아 상대적으로 안전한 개발이 가능한 프로젝트 리츠를 키우기 위해서다. 개발업계도 이에 프로젝트 리츠 도입 방안을 속속 검토하고 나섰다.

14일 국토교통부는 지방중심 건설투자 보강방안을 발표하며 “요건 충족시 PF사업을 안정적 운영이 가능한 프로젝트 리츠로 전환하는 것을 허용한다”고 밝혔다. 국토부는 오는 11월 프로젝트 리츠 제도 본격 시행을 앞두고 어느 단계의 PF 사업장까지 전환을 허용할지 기준을 정비하고 있다. 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립 신고 직후거나 토지 매입(브릿지론) 이전 등 초기 단계의 PF 사업장이 전환 허용 대상이 될 것으로 보인다.

리츠는 전문 자산운용사(AMC)가 다수 투자자로부터 자금을 모아 고가·우량 부동산에 투자하고 그 수익을 다시 배당하는 구조를 가진 부동산투자회사다. 그동안 부동산 개발 단계에선 리츠가 거의 활용되지 않았다. 적은 자기자본으로 많은 대출을 받아 부동산을 개발하는 PF 사업 위주였다. 하지만 금리 급등기에 PF 사업장이 줄줄이 문제를 일으키자 정부는 대안으로 프로젝트 리츠 제도를 내세웠다.

오는 11월 본격 시행되는 이 제도는 부동산 개발은 물론 투자·임대까지 장기간 운영을 독려한다. 가령 기존 PF사업은 개발 완료 후 임대 운영을 하려면 일반 리츠로 갈아타야 하고 이 과정에서 온갖 세금이 발생했다. 반면 프로젝트 리츠로 진행하면 이 단계가 없어진다. 정부가 지난달 발표한 세제개편안엔 프로젝트 리츠에 대한 현물출자 과세특례안도 담겼다. 토지 등을 출자하면 해당 자산의 양도차익에 대한 과세를 처분 때까지 미뤄주는 내용이다.

나아가 국토부는 프로젝트 리츠 활성화를 위해 추가적인 인센티브도 제공한다. 개발 후 부동산을 직접 운영하면 용적률 상향과 공공기여 완화 등 특례를 주는 방안을 검토하는 게 대표적이다. 이 외에도 3기 신도시 등 공공택지 내 우량용지 일부를 프로젝트 리츠에 우선 공급할 계획이다.

서울 강남구 대치동에 있는 코원에너지 용지 [매경DB]

부동산 개발업계도 이에 발맞춰 프로젝트 리츠 활용 방안에 대해 적극 검토하고 있다. 한국토지신탁은 서울 강남구 대치동 코원에너지 용지를 프로젝트 리츠로 개발하는 방안을 고민하고 있다. 우선 PFV를 설립한 후 제도가 본격 시행되면 전환하는 방안에 무게가 실려있다. 한국토지신탁과 NH투자증권은 해당 토지 매입의 우선협상대상자로 지정된 상황이다.

코람코자산신탁도 인천에서 추진하는 주거시설 개발에 프로젝트 리츠를 활용하는 방안을 모색하고 있다. 공유주택 맹그로브를 개발해 임대·운영하는 MGRV도 “구체적인 정책 시행 방안이 나오면 적극적으로 참여를 검토할 계획”이라고 말했다. 이 외에도 서울시는 용산정비창을 용산국제업무지구로 개발하는데 프로젝트 리츠가 쓰일 수 있는지를 살펴보고 있다.