대출 규제에 아파트 하락거래 증가… 9억 이하 매매가 절반

‘6·27 대책’에 수도권 직격탄
아파트 상승거래 비중 2.1%P↓
하락거래 41.8%로 3.4%P 늘어
실수요층까지 관망세로 돌아서
갭투자 어렵자 저가 위주로 매매
9억원 이하 거래 11.7%P나 급증
지난달 3단계 DSR 시행도 영향
전문가 “공급책 없으면 다시 급등”

수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 최대 6억원으로 묶는 ‘6·27 대출 규제’ 여파에 지난달 전국적으로 아파트 상승거래 비중은 줄고 하락거래는 늘어난 것으로 나타났다. 특히 규제로 직격탄을 맞은 서울·경기지역에서 하락거래 비중 증가세가 도드라졌다. 6·27대책 이후 서울에서는 대출 규제 영향을 덜 받는 9억원 이하 아파트가 전체 거래에서 차지하는 비중이 늘었다.

11일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 지난달 전국 아파트 상승거래 비중은 44.4%(6일 집계 기준)로 전월(46.5%) 대비 2.1%포인트 내렸다. 반면 하락거래 비중은 같은 기간 38.4%에서 41.8%로 3.4%포인트 늘어났다.

서울 중구 남산에서 바라본 시내 아파트 단지. 뉴스1

직방은 동일 아파트단지의 동일 면적이 반복거래 됐을 때 직전 1년 내 월평균 거래가격과의 차이를 비교하는 방식으로 상승·하락거래 비중을 집계했으며, 가격이 1% 이상 오른 경우 상승거래로, 1% 이상 내렸을 때는 하락거래로 분류했다.

상승·하락거래 추이 변화는 수도권이 이끌었다. 지난달 수도권 아파트 상승거래 비중(48.1%→45.0%)은 3.1%포인트 줄었으나 하락거래 비중(35.1%→39.2%)은 4.1%포인트나 커졌다.

지방은 7월 상승거래가 전월보다 0.2%포인트 줄어든 44.0%, 하락거래는 0.4%포인트 증가한 43.5%로 상대적으로 변동 폭이 미미했다.

직방은 “수도권 및 규제지역에 (6·27 대책이) 집중 적용되며 서울·경기 등 핵심 지역에서는 투자 수요는 물론 실수요층까지 매수 부담이 커지고 관망세로 전환되는 분위기”라고 진단했다.

서울 시장에서는 6·27대책으로 인해 대출을 끼고 고가 아파트를 매수하기 어려워지면서 상대적으로 낮은 가격의 9억원 이하 아파트 위주로 매매가 이뤄지는 모습이다.

국토부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 6월28일부터 전날까지 44일간 신고된 서울 아파트 유효 거래(4150건) 중 9억원 이하 거래는 이날 집계 기준 49.4%에 달했다. 대출 규제 시행 직전 44일(5월15일∼6월27일)간 신고 건수 중 9억원 이하 거래 비중이 37.7%였던 것과 비교해 비중이 11.7%포인트 확대된 것이다. 대책 전후 거래량은 공공기관이 매수한 아파트와 계약 해제 건을 제외한 뒤 산출·비교했다.

대출 규제 뒤 전반적으로 거래가 위축된 상황에서 상대적으로 9억원 이하 거래 비중이 커진 건 주담대 한도가 6억원으로 제한된 영향이 크다는 게 업계의 분석이다. 지난달부터 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되면서 소득 대비 대출 한도가 감소한 점도 저가 위주의 거래에 영향을 미친 것으로 보인다.

이번 대책으로 서울·수도권 아파트 시장이 일단 관망세로 접어들었으나, 공급 대책이 제때 뒷받침되지 못하면 일시적 가격 조정에 이어 다시 급등세로 접어들 수 있다는 관측도 나온다. 한국부동산원에 따르면 지난주 서울 아파트 매매가 상승률은 0.14%로, 전주(0.12%)보다 확대되며 6·27 대책 발표 후 6주 만에 다시 상승폭을 키웠다.

직방 관계자는 “공급에 대한 불안심리가 여전히 자리 잡고 있다는 점에서 관망세가 이어지더라도 실제 가격 조정폭은 제한적일 수 있다는 시각도 존재한다”며 “실수요층이 원하는 입지나 주택 유형이 적시에 공급되지 않을 수 있다는 인식이 지속하고 있으며 이 같은 인식이 일정 부분 시장 가격을 지지하고 있는 것”이라고 짚었다.

이강진 기자 jin@segye.com