한 달 새 167%↑…“부자들이 움직이기 시작했다”

대출규제 여파 속 ‘직거래’ 비중 2배↑…자산가들, 절세 목적 증여 전략 본격화
합법 절세 수단으로 떠오른 직거래…장기화시 실거래가 조작 등 부작용 우려도

6·27 대출규제 시행 이후 서울 아파트 시장에서 직거래 비중이 뚜렷하게 증가하고 있다.

거래절벽 속에서도 직거래가 늘어난 배경에는 절세를 목적으로 한 가족 간 증여 수요 확대가 작용하고 있다는 분석이 나온다.

시세의 70% 수준까지 인정되는 가족 간 거래 특성을 활용한 절세 수단으로서 직거래가 주목받고 있다. 게티이미지

직거래는 매도인과 매수인이 중개인을 통하지 않고 직접 계약하는 방식으로, 일반적으로 부모와 자녀 등 특수관계인 사이에서 많이 이뤄진다.

중개수수료 부담이 없고, 시세보다 낮은 가격에 거래해도 일정 범위 내에서는 과세상 문제가 되지 않아 합법적인 절세 수단으로 활용된다.

7일 부동산업계에 따르면 서울 아파트 매매에서 직거래가 차지하는 비중은 6월 2.4%에서 7월 4.0%로 증가했다.

서울 25개 자치구 가운데 17곳에서 직거래 비율이 전월 대비 상승했으며, 강남권과 한강변 주요 지역을 중심으로 상승 폭이 컸다.

구체적으로 보면 강남구는 1.6%에서 6.7%로 큰 폭으로 상승했다. 성동구도 1.6%에서 6.7%로 동일한 상승률을 기록했다.

△마포구(1.4%→4.0%) △동작구(0.7%→4.9%) △강동구(2.8%→4.2%) △송파구(1.2%→1.7%) 등도 직거래 비중이 증가한 것으로 나타났다.

단순한 거래 방식의 변화라기보다는 시장 침체기에 절세 목적의 자산 이전 전략이 본격화하고 있다는 해석이 가능한 대목이다.

추세가 장기화할 경우 실거래가 조작, 편법 증여 등 부작용 우려도 커질 수 있다. 게티이미지

현행 세법에 따르면 가족 간 부동산 거래는 시세의 최대 30%까지 낮은 가격으로 거래해도 정상 거래로 인정받을 수 있다.

증여세를 줄이면서도 상속보다 부담이 적은 방식으로 자산을 이전할 수 있어 고액 자산가들 사이에서 합법적 절세 수단으로 직거래 활용이 확산되고 있다.

한 부동산 전문가는 “6·27 대출규제 이후 직거래가 증가한 것은 단순한 매매 방식 변화가 아니다”라며 “절세를 노린 증여 수단으로서 직거래의 전략적 활용이 늘어난 결과”라고 분석했다.

이어 “시세 하락기에 실거래가가 낮아지면 이에 연동된 세금도 줄어든다”며 “세금 부담을 최소화하려는 자산가들의 직거래 수요가 증가하는 추세”라고 덧붙였다.

직거래 비중이 크게 상승한 강남, 성동, 동작 등 지역은 고액 자산가들의 선제적인 부의 이전이 활발하게 이뤄지고 있는 곳이다. 최근 부동산 시장의 새로운 흐름을 반영하고 있다는 평가다.

부동산 시장 일각에서는 “시세의 70% 수준까지 인정되는 가족 간 거래 특성을 활용한 절세 수단으로서 직거래가 주목받고 있다”는 분석도 제기된다.

전문가들은 이 같은 추세가 장기화할 경우 실거래가 조작, 편법 증여 등 부작용이 뒤따를 수 있다고 우려한다.

이에 따라 과세당국의 감시 강화는 물론 제도적 보완 논의 역시 시급하다는 목소리가 높아지고 있다.

김현주 기자 hjk@segye.com