"집값 반등, 4분기 시작된다?"…공급절벽·수요폭발에 수도권 상승 신호탄

5일 ‘주택공급 활성화 방안’ 세미나 개최
주산연 “4분기 수도권 상승 본격화될 수도”

김덕례 주택산업연구원 연구실장이 5일 열린 주택공급 활성화 방안 세미나에서 주제 발표를 하고 있다. ⓒ홍여정 기자

[스포츠한국 홍여정 기자] 6.27 가계부채 관리 대책 이후 진정세를 보이고 있는 수도권 집값이 올해 4분기부터 다시 반등할 가능성이 있다는 전망이 나왔다. 누적되는 공급 부족과 수요 확대가 맞물릴 경우 눌려있던 매매 수요가 다시 살아날 것이라는 분석이다. 이에 전문가들은 3기 신도시 신속 진행과 도시정비사업 활성화, 금융·인허가 규제 완화 등 공급 정책을 신속히 추진해야 한다고 제언한다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 5일 국회의원회관에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최했다. 국토교통부와 대한주택건설협회가 후원하고 국회 국토교통위원회 염태영 의원실과 주택학회 공동 주최로 진행된 이번 세미나에서는 주택공급 위축 문제를 진단하고 공급 활성화를 위한 해법을 모색하기 위해 마련됐다.

축사를 맡은 남영우 한국주택학회 회장은 "최근 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실화와 지방의 미분양 증가, 청약통장 가입자의 감소 등 주택공급을 둘러싼 여건이 좋지 않아 주택 공급 구조 개선이 시급한 상황"이라고 지적했다.

정원주 대한주택건설협회 회장(대우건설 회장)은 "새 정부가 6.27 대출 규제를 발표하면서 단기적으로 인상 흐름이 주춤한 상황이지만 근본적인 해결책으로는 역부족"이라며 "주택 시장의 중장기적이고 근본적인 안정을 위한 공급 활성화 방안을 모색해야 한다"고 말했다.

이어 김덕례 주택산업연구원(이하 주산연) 주택연구실장의 주제 발표가 이어졌다. 그는 "6·27 대책으로 집값이 빠르게 안정되는 추세로 전환됐지만, 과거 노무현·문재인 정부의 사례를 보면 효과는 3∼6개월에 그칠 가능성이 크다"며 "저금리와 경기 회복 기대감이 겹칠 경우 억눌린 수요가 다시 분출돼 4분기 중 집값이 급등세로 전환할 수 있다"고 전망했다.

주산연은 윤석열 정부 출범 이후 고금리와 시장 침체, 공사비 급등 등이 겹치면서 연평균 주택 착공 물량이 직전 문재인 정부 대비 21만 가구씩 감소해 3년 동안 63만 가구의 공급 부족이 누적됐다고 분석했다. 반면 주택 시장 진입 인구와 결혼 인구가 늘고 외국인 거주자가 빠르게 늘어나며 수요는 늘어난 상황이다. 여기에 향후 대출 금리가 하락하고 경기 활성화 가시화되면 수도권 집값이 다시 급등할 가능성이 있다는 설명이다.

이어 올해 전국 주택 매매가격은 0.2% 하락하지만, 서울과 수도권은 각각 3%, 1.5% 상승하고 지방은 1.2% 하락할 것으로 전망했다.

김 실장은 "하반기 서울 인기 지역과 1기 신도시의 재건축 활성화로 상승세가 이어질 것으로 보이며, 이는 인근 지역으로 확산될 가능성도 있다"며 "반면 지방은 미분양 적체와 경기 침체로 당분간 하락 추세에서 벗어나기 어려울 것"으로 내다봤다.

주산연은 주택 공급 활성화를 위한 구체적인 과제도 내놨다. 우선 민영의 경우 △기본형 건축비 단계적 현실화 △PF 자기자본비율 20% 규제 완화 △무주택 실수요자 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 배제 등 잔금 대출 규제 완화 △악성 미분양 해소 대책 재시행 △기부채납 비율 적정화 △독신가구용 주택 공급 확대 등을 제안했다.

공공주택 공급 방안으로는 택지조성 공사 기간 단축이 제시됐다. 김 실장은 "민간은 공사 규모와 관계없이 부지조성 공사 착공 후 2년 내외에 준공하는 반면 공공은 조성공사 기간을 4~8년으로 계획하고 8~15년만에 준공한다"며 "민간 대비 과다한 공기는 택지사용 시기 지연과 기투입비용에 대한 금융비용 증가 및 현장인력 과다 소요의 주요 원인이다"라고 설명했다.

이외에도 △외부 기반시설 설치 기간 단축 △민간참여 사업 확대로 고품질 브랜드 공공주택 조성 △분양·임대 자유선택+지분자유적립형 공공주택 공급 등을 방안으로 내놨다.

이밖에 재개발·재건축 등 도시정비사업 활성화 방안으로 기존 개발이익 환수 수준에 대해 정확한 이해가 필요하다고 강조했다.

김 실장은 "조합원은 용적률 상향에 따른 개발이익을 볼 수 있지만 일반분양분과 공공임대주택의 건축비 차액 부담으로 실질적 재산상 손실을 볼 가능성이 있다"며 "이를 위해 일반분양분 건축비는 재건축 품질에 맞는 시공비 수준으로 적정화할 필요가 있으며, 기본용적률 외 추가용적률은 일반분양 세대가 많을수록 비례해 부여하는 '세대수 증가율 연동' 방식 도입이 필요하다"고 말했다.

 

스포츠한국 홍여정 기자 duwjddid@hankooki.com