주산연 "4년간 공급 부족 83만호...건축비 현실화·지산센터 공실 활용해야"

주택산업연구원, 주택공급 활성화 세미나

3일 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

주택시장 진입 인구와 독신가구는 빠르게 증가하는 반면 주택 공급이 급감하며 부동산 시장 불안이 커질 것이란 민간 연구기관의 지적이 나왔다. 규제 완화와 유휴 공간 활용 등으로 신속하게 주택 공급을 늘려야 한다는 진단이다.

주택산업연구원은 5일 국회 의원회관에서 주택학회, 국회 국토교통위원회 염태영 더불어민주당 의원실과 공동으로 주택 공급 활성화 방안 세미나를 열고 이같이 밝혔다.

주산연은 2041년까지 주택 수요 가구가 꾸준히 증가할 것으로 내다봤다. 주택을 투자자산으로 보는 경향이 큰 30대의 주택시장 참여율이 높아지는 등 주요 요인이 변화하고 있어서다. 특히 2022년부터 2028년까지 주택시장 진입 인구는 연평균 73만2,000명씩 증가하고 있고, 독신가구도 예상보다 빠르게 증가해 2030년엔 총가구의 38.6%를 차지할 것으로 예상했다.

반면 주택 공급은 수년간 감소하는 추세다. 2022년부터 올해까지 4년간 착공을 기준으로 83만4,000호 누적된 것으로 파악됐다. 주산연은 6·27 대출 규제로 거래가 주춤한 기간이 길어도 6개월 정도로 전망돼 강력한 주택 공급책이 필요하다고 봤다. 김덕례 주산연 주택연구실장은 "3기 신도시 신속 공급 등 빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 분석했다.

주산연은 주택 공급을 활성화하기 위해서는 사업의 수익성을 제한하는 각종 규제들을 손봐야 한다고 제언했다. 아파트 분양가의 기준이 되는 기본형 건축비가 실제 원가를 반영하지 못해 수익성이 악화되고 있는 만큼 이를 단계적으로 현실화해야 한다고 주장했다. △또 공급 급감의 주요 요인으로 작용하는 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 20% 규제를 공급 부족 정도와 사업성에 따라 완화하고, △무주택 실수요자에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) △기부채납 및 공공기여 규제를 개선해야 한다고 봤다.

또 기축 건물들의 공실이나 상업용 건축물을 주택 공급을 위해 활용하는 방법도 제안했다. 노후 중대형 상업업무용 빌딩을 신속하게 재건축하기 위한 법률을 재정하고, 70%에 달하는 수도권 지식산업센터의 공실을 독신자용 주택으로 용도 변경하는 방안이 대표적이다. 주산연은 "이밖에도 일반 수분양자가 재건축의 과실을 대부분 가져가는 '로또 분양' 문제를 개선하고 조합 비전문성 보완으로 주택 공급에 추진 속도를 높일 필요도 있다"고 말했다.

신지후 기자 hoo@hankookilbo.com