"주관사 5000억원에 샀다면…" 국내 투자자 손실 안긴 리조트, 지금은

[라스베가스 대체투자 전손 후폭풍]③'여의도 노른자 땅' 파크원 때와 다른 선택

퐁텐블로 라스베가스 호텔이 코흐인더스트리로 넘어갔다는 내용의 미국 라스베가스 현지 등기 사본.

국내 투자자들에게 2억5000만달러 규모의 손실을 안긴 '더 드루 프로젝트' 투자와 관련해 기관들은 주관사인 미래에셋증권과 NH투자증권를 대상으로 시행사 위트코프의 대출금을 갚아주라며 해법을 제시한 것으로 뒤늦게 알려졌다. 하지만 주관사들은 고심 끝에 투자자들의 요구를 받아들이지 않았다. 프로젝트 대상인 퐁텐블로 미국 라스베이거스 호텔은 2023년 12월 완공돼 라스베이거스에서 둘째로 자산가치가 큰 리조트로 도약했다.

4일 금융투자업계에 따르면 국내투자기관들은 주관사인 미래에셋증권과 NH투자증권은 시행사인 미국 위트코프와 메리어트가 철수하면서 DIL((Deed In Lieu, 채무자가 선순위 채권자에게 소유권 일체를 양도할 수 있는 조항)을 행사하려하자 사업 전체를 인수할 것을 요구했다. 위트코프가 은행에서 받은 선순위 부동산담보 대출금 3억5000만달러를 대신 갚아주고 사업을 끌고 가자는 제안이었다.

미래에셋증권과 NH투자증권은 이런 제안을 받아들이지 않았다. 프로젝트가 15년 넘게 진행되면서도 끝나기는커녕 코로나19로 추가 타격을 입었기 때문이다.

'더 드루 프로젝트'는 위트코프 대표의 사망한 아들 '드루'를 기리는 취지로 본격 시행됐다. 2005년 시작된 호텔 사업은 2007년 서브프라임을 계기로 한번 좌초했다. 당시 기업사냥꾼인 칼 아이칸 아이칸 엔터프라이즈 이사회 의장이 1억5000만달러에 프로젝트를 사들였다. 이를 위트코프가 2015년 6억달러에 되샀다.

하나증권이 선순위 메자닌에 투자한 시점에 호텔 건물은 이미 70~80% 지어진 상태였다. 하나증권과 주관사들은 건물 감정평가 가격만 10억달러에 달했기 때문에 LTV(주택담보대출비율)가 34.3%로 메자닌 원금까지 회수할 정도로 안전하다고 착각했다.

하지만 미국 현지 부동산 시장은 코로나19로 급격히 침체했다. 시행사인 위트코프는 DIL을 행사하면서 3억5000만달러에 프로젝트를 매각했다. 사업은 2021년 2월 미국 자원개발업체이자 시행사인 코흐(KOCH)인더스트리에 넘어갔다. 위트코프는 더 드루 프로젝트를 통해 호텔을 시공하면서 투입한 비용 9700만달러를 손실 처리했다.

자체적으로 지불했던 후순위 에쿼티 투자금도 남기지 못했다. 위트코프와 임차가 유력했던 메리어트는 각각 9730만달러, 7500만달러 등을 잃었다. 이를 포함한 총 3억달러 후순위 에쿼티 자금이 모두 공중분해 했다.

일부 금융투자업자들은 이번 사태를 여의도 '파크원 프로젝트'의 성공사례와 비교하면서 주관사의 소극적인 행동을 아쉬워하고 있다. 2016년 정영채 전 NH투자증권 사장(현 메리츠증권 고문)은 8년 이상 방치됐던 파크원 프로젝트를 과감한 투자로 성공시켰다. 정 전 사장이 제시한 조건은 여의도 파크원 타워1에 공실이 발생하면 시공사가 책임지고 채우는 '책임 임차계약', 파크원 타워2에 대해서는 ARA펀드의 투자자를 모집하고 NH투자증권이 일부 지분을 태우는 '선매입' 등이다.

금융투자업계 관계자는 "미래에셋증권과 NH투자증권은 본 PF 투자 참여를 주도했다"면서 "이들 주관사는 총 공사 약정 합의가 맺고 난 뒤 공사 약정을 담보로 건설 대출을 받아 캐시 아웃 할 그림을 그렸던 것으로 보이지만 실패했다"고 말했다.

김경렬 기자 iam10@mt.co.kr