배드뱅크 설립 두고, 선순위채권 매각 '빈틈'

전세사기 현황 및 전세사기 배드뱅크(안)/그래픽=윤선정

전세사기 배드뱅크 설립을 앞두고 일부 금융회사가 선순위 대출채권을 대부업체 등에 매각하고 있어 전세사기 피해확산이 우려된다. 선순위채권을 보유한 금융회사는 전세사기 특별법상 최대 1년간 경공매는 유예되지만 채권매도는 자유롭게 할 수 있어서다. 금융당국과 정치권은 금융회사가 보유한 선순위채권을 공공기관 산하 배드뱅크가 일괄매입하는 방안을 추진 중이다.

4일 금융권에 따르면 금융위원회, 금융감독원은 이날 오후 각 금융업권 협회와 은행권, 캠코(자산관리공사) 등과 함께 전세사기 배드뱅크 설립을 위한 대책 회의를 열었다. 배드뱅크 설립을 전제로 한 금융권과의 공식 회의는 이번이 처음이다. 금융위는 각 금융협회별로 파악한 전세사기 관련 선순위 채권 보유 현황을 공유하고 배드뱅크 설립 방안에 대한 논의했다. 은행권은 다만 전세사기 주택의 채권 구조 파악이 쉽지 않다며 난색을 표했던 것으로 전해졌다.

국토교통부에 따르면 지난 7월 기준 전세사기 피해자는 총 3만2185명에 달한다. 이 가운데 공동담보(다세대 등)나 선순위근저당(다가구 등)이 과다하게 설정된 계약으로 경공매시 세입자가 보증금을 못 돌려받는 피해유형이 전체의 절반에 육박(43%)한다. 선순위채권자인 금융회사가 경공매로 대출금을 회수하면 후순위인 전세사기 피해자는 보증금을 못 돌려받은 채 살던 집에서도 내몰려야 한다.

전세사기범들이 신탁회사에 소유권을 넘겨놓고도 세입자와 전세계약을 해 피해자가 보증금을 돌려받지 못하는 피해사례(5%)도 적지 않다. 신탁계약을 하면 주택대출을 더 유리하게 받을 수 있는 점을 악용한 사례로 역시 경공매시 세입자는 보증금을 돌려받지 못한다.
전세사기특별법에 따라 전세사기 피해로 인정되는 경우 은행(금융회사)은 최대 1년간 경공매를 하지 못하도록 돼 있다.

하지만 1년이 지나면 경공매로 대출금을 회수할 수 있다. 또 경공매가 유예되더라도 제3자에 선순위채권 매도는 언제든 가능하다. 이 때문에 일부 금융사는 배드뱅크 설립을 앞두고 대부업체 등에 선순위채권을 매도하는 사례가 있는 것으로 금융당국은 파악한다. 이는 현행법으로 막을 수 없다. 문제는 전세사기 선순위채권이 관리 사각지대라는 점이다. 신용정보법상 정부가 해당 정보를 금융회사에 요구할 수 없어 실태파악이 불가능해서다. 국토교통부가 임대인(집주인·전세사기범) 정보를 제공하면 금융당국이 이를 바탕으로 금융회사의 선순위채권 보유현황을 파악할 수 있도록 여당은 관련법 개정을 준비 중이다.

정부와 여당은 캠코나 한국토지주택공사(LH) 산하에 배드뱅크를 설립해 전세사기 선순위채권을 일괄매입하는 방안을 마련한다. 이렇게 되면 대부업체로 채권매각을 막을 수 있고 무리한 경공매로 세입자가 주거지에서 내몰리는 상황도 방지할 수 있다.

현재 LH는 전세사기 주택에 대해 세입자로부터 우선매수권을 양도받아 경공매시 해당 주택을 사들이는 구제방안을 시행 중이다. LH가 매입한 피해주택은 1440가구로 전체 피해규모(3만2185건) 대비 턱없이 작은 규모다. 배드뱅크 설립으로 선순위채권을 신속하게 확보하면 피해자 구제에 속도가 날 수 있다.

관건은 선순위채권의 매매가격이다. 배드뱅크가 시장가격 대비 낮은 가격에 할인해 채권을 매수해야 전세사기 피해자에게 보증금을 100% 돌려주는 것이 가능해서다.

권화순 기자 firesoon@mt.co.kr