정부가 부동산 개발 '전 과정'에 나서면 판이 달라진다…6.27 대책 한달 평가[경제적본능]

6.27 대책 한 달, '외지 부자들의 똘똘한 한 채' 수요는 여전
전세대출 축소가 역전세·매매가 하락으로 연결될 수 있는 구조적 위기 경고
전세보증제도 개편 TF가 시장 판도를 바꿀 열쇠가 될 수 있어
정부의 공급 대책은 '프로젝트 리츠'를 활용한 도심 고밀도 개발로 전환될 가능성 높아

편집자 주

'경제적본능'은 CBS 유튜브 채널에 오후 6시마다 업로드되는 경제 전문 프로그램입니다. 부자가 되고 싶은 우리의 경제적 본능을 인정하며 우리 경제를 둘러싼 조건을 탐구하고 실용적 지침까지 제안해 드립니다. 전체 내용은 CBS경제연구실 '경제적본능'에서 참고하시기 바랍니다.

■ 방송: 유튜브 CBS 경제연구실 <경제적본능>
■ 진행: 서연미 아나운서
■ 출연: 채상욱 커넥티드그라운드 대표

연합뉴스

6.27 대책 발표 한 달이 지난 현재, 서울 아파트값 상승세는 다소 진정됐지만 부동산 시장은 여전히 혼조세다. CBS <경제적 본능>에 출연한 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "정부가 시행사 역할을 하게 되면서 부동산 게임의 법칙 자체가 달라지고 있다"며 시장의 구조적 변화와 전세 시장의 전환 흐름을 상세히 분석했다.

"6.27 대책 약발 먹혔다…투기 규제 대신 공급 전략으로"

채 대표는 6.27 대책 이후 서울 아파트값 주간 상승률이 0.43%에서 0.16%로 내려왔고, 특히 마포·성동 같은 고가 지역은 상승률이 크게 둔화됐다고 분석했다. 그는 "시장에서는 대출 규제만으로도 수요 억제가 가능하다는 인식을 하고 있으며, 정부도 핀셋 규제보다 공급 정책을 우선할 가능성이 크다"고 말했다.

그는 또 "정부는 투기과열지구 재지정 같은 조치보다는 전세보증제도 개편, 공급 대책 발표 등으로 정책 수단을 조정 중"이라며 8월 전후 공급 정책 발표 가능성을 시사했다.

"전세대출 축소하면? 역전세·월세 전환 불가피"

6.27 대책은 임차인 퇴거자금 대출을 막았고, 그 여파로 기존 세입자를 유지하려는 집주인이 늘어나 전세 물량이 잠기는 현상이 나타나고 있다. 최 대표는 "전세 시장이 잠기면서 신규 전세 수요는 월세나 준전세로 이동하고 있다"며 "2020년 임대차3법 도입 당시와 비슷한 현상이 벌어질 수 있다"고 경고했다.

전세대출 상한선을 5억 원에서 3억 원 수준으로 낮추는 방안이 논의되는 가운데, 그는 "전세금 축소는 곧바로 역전세로 이어지며, 고가 전세를 끼고 있는 다주택자는 타격이 클 수밖에 없다"고 분석했다.

"전세대출 DSR, 임대인에게 적용해야"

그는 전세보증금에 대해 임대인의 채무 부담을 금융기관이 고려해야 한다고 주장했다. "전세 4억 원을 받았다면 연 1600만 원의 채무를 지고 있는 셈이니, 임대인의 DSR 한도에서 차감해야 무한 갭투자를 막을 수 있다"는 것이다.

또한 그는 법인 대출과 사업자 대출에 대한 금융당국의 전수조사 착수와 함께, 전세금 대출 규제에 대한 우회 루트도 정부가 적극 차단하고 있다고 덧붙였다.

"현실은 월세 사회…세액공제 확대가 해법"

전세에서 월세로의 구조 전환이 불가피하다는 점도 짚었다. 그는 "전세대출 축소는 중산층 이하의 매매 사다리를 끊는 결과를 낳을 수 있다"며 "결국 월세 세액공제 한도를 상향해 서민 주거비를 지원해야 한다"고 제안했다.

"분양권 다운계약, 시장 왜곡 주의해야"

6.27 대책 이후 분양권 시장에서 다운계약 사례가 늘고 있다는 점도 지적했다. 그는 "19억 원 분양가에 26억 원에 거래되던 분양권이 다시 19억 원에 신고되는 사례가 많다"며 "이는 취득세를 줄이기 위한 다운계약 의심사례로, 국토부 차원의 감시가 필요하다"고 말했다.

"정부가 시행·자금조달·청약까지…프로젝트 리츠, 40조 몰렸다"

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "정부가 부동산 개발의 전 과정에 직접 나서는 구조가 이미 만들어지고 있다"고 말했다. 그는 "프로젝트 리츠가 국토부 주도로 본격 시행되면서 민간 보유 토지까지 흡수 가능한 구조가 될 것"이라고 설명했다.

현재 국토부는 부동산투자회사법 개정을 통해 '프로젝트 리츠' 활성화를 추진 중이다. 민간이 토지를 현물 출자하면 국토부가 시행사 역할을 맡고, 장기 임대를 전제로 주택을 공급하는 방식이다. 최 대표는 "올해 11월 시행을 앞두고 이미 40조 규모의 민간 프로젝트가 국토부로 몰리고 있다"고 강조했다.

"LH·국토부 콤비플레이, 민간보다 빠르다"

과거 시행 기능이 없던 LH(한국토지주택공사)는 택지를 공급하는 데 그쳤지만, 이제 국토부가 시행 기능까지 맡으며 이 구조가 완전히 달라졌다는 설명이다. "국토부가 자기 사업을 자기 인허가로 처리하니 속도도 빠르고 리스크도 적다"는 게 최 대표의 분석이다.

그는 "도심 내 유휴부지 고밀도 개발이 핵심이며, 민간보다 국토부가 시행하면 속도가 훨씬 빠르다"며 "예전과 달리 LH가 땅을 팔지 않고 장기 자산으로 가져가며 수익을 내는 구조도 가능해졌다"고 덧붙였다.

"상가 공실 문제도 해결 가능…'미쓰이형' 시행사 등장하나"

프로젝트 리츠가 상장되면, 일본처럼 장기 임대를 전제로 부동산을 보유한 초대형 시행사가 등장할 가능성도 열려 있다. 최 대표는 "도쿄의 대형 디벨로퍼처럼 한국에서도 자산을 직접 운영하는 시행사가 나와야 한다"며 "이 경우 공실 문제도 대폭 줄어든다"고 전망했다.

"도심 재건축보다 유휴부지 개발이 빠르다"

서울 도심 내 공급 정책의 두 축은 '재건축·재개발'과 '유휴부지 개발'이다. 하지만 채 대표는 "정비사업은 속도가 너무 느려 새 정부 임기 내 실현이 어려울 것"이라며 "유휴부지 고밀도 개발에 정책 우선순위가 실릴 것"으로 예상했다.

실제로 그는 "박근혜 정부 당시 뉴스테이도 재건축 연계보다 단독 부지 개발이 훨씬 빨랐다"며 "재건축에 매몰되면 5년 안에 공급은 어렵다"고 밝혔다.

"목동 49층→25층? 고도제한으로 '멘붕' 상태"

최근 서울 양천구 목동 재건축 단지들이 항공고도 제한에 걸려 최대 49층까지 올릴 계획이 좌초될 위기에 처한 것에 대해 그는 "목동 주민 입장에선 멘붕일 것"이라고 언급했다.

다만 중저층 고밀도 설계의 가능성도 제시했다. "한남 더힐, 나인원도 중저층이지만 높은 가치를 갖는다"며 "고도 제한이 위기가 아닌 기회가 될 수도 있다"고 조언했다.

"세제 개편? 내년엔 큰 변화 온다"

종합부동산세 공정시장가액 비율을 기존 60%에서 80%로 상향하려는 정부 움직임에 대해선 "올해는 큰 변화 없겠지만 내년에는 전면 개편이 있을 가능성이 크다"고 내다봤다.

그는 "가액 기준 과세로 전환하는 게 세계적 추세"라며 "30억 한 채보다 10억 3 채가 세금을 더 내는 불합리함은 개선돼야 한다"고 말했다.

"서울 고가 아파트, 더 오른다…저가 주택은 상대적 안전지대"

마지막으로 그는 "서울 5분위, 4분위 고가 주택은 정부의 세제 타깃이 될 가능성이 높다"며 "무리하게 '똘똘한 한 채'에 진입하려 하기보다는 1~2분위 지역에서 실수요 중심의 전략을 취하라"고 조언했다.

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CBS노컷뉴스 서연미 아나운서 seoann@cbs.co.kr

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