건설현장을 덮친 '원자재 쇼크'···도급계약서가 찢겨진 진짜 이유! [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
코로나 팬데믹과 러우전쟁의 교훈···'물가변동 조항'의 중요성

[배준형의  밸류업 이슈분석]

Gemini로 만든 이미지입니다

1. 철근값 폭등, 현장은 '멘붕'...건축 도급계약이 무력화된 순간

2021년~2022년 사이, 코로나19 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁의 여파로 전 세계적으로 원자재 가격이 폭등했습니다. 특히 건설 자재 중 가장 핵심인 철근 가격은 톤당 70만원에서 130만원까지 상승하며, 업계는 말 그대로 ‘멘붕’에 빠졌었습니다.

이 시기, 서울 시내 100억원 규모 상가 신축 공사를 진행하던 XXX종합건설회사는 철근 수급난에 직면했습니다. 철근 가격만 오른 것이 아니라, 수급 자체가 거의 불가능한 상황이었습니다. 실제로 현장에서는 다음과 같은 문제들이 발생했습니다.

2. 실제 현장에서 벌어진 사건들
• 철근 사재기 경쟁: 철근 공급업체와 친분이 없는 업체는 물량조차 배정받기 어려웠고, 공급망 외곽의 중소규모 건설사는 공사 지연을 피할 수 없었습니다.
• 도급계약서 ‘물가변동 배제 특약’ 논란: 해당 공사는 ‘물가변동 배제 특약’이 포함된 도급계약이었기에, 시공사 입장에서는 공사비 인상 청구가 불가능했습니다. 시공사 측은 “공사비를 이대로 진행하면 회사가 손해를 보고 망한다”며 계약 변경을 요구했으나, 발주처(건축주)는 “계약은 계약”이라며 거부했습니다.
• 결과적으로 다수의 분쟁 발생: 철근값 상승에 따른 추가 공사비 분담을 두고 건축주(발주처)와 시공사 간에 갈등이 격화되었습니다. 다수의 현장이 중단되었으며, 실제로 소송으로까지 진행된 경우도 상당수 존재합니다.

3. 도급계약으로 인한 분쟁: 시공사 VS 건축주의 입장 차이

4. 시세 변동과 건설 현장의 현실

2021년~2022년 사이 톤당 70만원에서 130만원까지 인상되었으나, 2025년 현재는 톤당 75만원~80만원으로 안정화 추세입니다. 시공사들은 철근 값이 2배 가까이 급등하면서 공사를 중단하거나, 건축 도급계약 해지를 요청하는 사례가 잇따랐습니다. 그러나 현실적으로 계약은 쉽게 바꿀 수 없어, 대부분 건축주와의 협의를 통해 일정 수준 인상 조율하는 방식으로 진행되었습니다.

5. 시사점 
• 도급계약서에 ‘물가변동 조항’은 필수: 해당 사태 이후, 건설업계는 도급계약서에 ‘원자재 급등 시 공사비 일부 조정 조항’을 필수적으로 반영하기 시작했습니다.
• 건축주는 유연한 태도 필요: 무조건 계약만 주장할 경우, 소송비용 및 공사 기간(이하, 공기) 지연 등 모두에게 손해로 이어집니다. 실제로 합리적인 건축주들은 일정 부분 인상에 동의하며 공사를 조율했습니다.
• 사전 자재 확보 능력 = 시공사의 경쟁력: 향후에도 자재 수급 불안은 반복될 수 있기에, 사전 계약 및 사재기 능력이 건설사의 생존 요건이 되었습니다.

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