“아껴둔 청약통장 꺼낼까”···올 하반기 ‘알짜’ 공공분양은 바로 이곳 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-56]
올 하반기 공공분양 1.6만호
수도권에서만 1.2만호 풀려
남양주서만 11개 단지 청약
‘준강남’ 과천서도 공공분양
6년 임대 후 분양전환 뉴홈
화성동탄2 지구서 최초공급

‘정부가 파는 집’인 공공분양 주택의 최대 장점은 무엇일까요. 바로 가격입니다. 상한제를 적용받기 때문에 분양가가 주변 시세 대비 10~20% 낮게 정해지곤 합니다. 쉽게 말해 주변 아파트 시세가 10억원이라면 공공분양 단지의 분양가는 8억~9억원에 정해지는 식입니다. 이 때문에 입지가 좋은 곳에 풀리는 공공분양 주택에는 ‘로또’ 꼬리표가 흔히 붙습니다.

그렇다면 앞으로 나올 알짜 공공분양 물량은 뭐가 있을까요. 최근 한국토지주택공사(LH)가 발표한 하반기 공공분양 공급계획을 참고할 필요가 있습니다. 연말까지 전국에 분양주택 1만 6000가구를 공급할 예정이라고 하는데요. 이 중 1만 2000가구가 수도권 물량입니다. 오늘은 조만간 수도권에 풀릴 알짜 공공분양에 대해 다뤄보도록 하겠습니다.

李정부 최초 분양···3기 신도시 남양주왕숙

가장 많은 관심을 받는 건 3기 신도시 중 하나인 남양주왕숙 공공주택지구(지구)에서 나오는 물량입니다. 이재명 정부 들어 처음 풀리는 공공분양 물량이죠. 8월 4일부터 남양주왕숙 A1·2블록에 대한 청약 접수가 시작됩니다. 한 블록에 아파트 단지가 하나 조성된다고 이해하면 쉽습니다.

남양주왕숙 A1블록에선 공공분양 주택 629가구가 집주인을 찾습니다. 공공분양이라 소득·자산 요건에 맞는 무주택자라면 누구나 신청 가능합니다. 전용면적은 59㎡ 단일 평형으로 구성됐습니다. 분양가는 타입·층별로 4억 2911만원~4억 5674만원 수준입니다.

남양주왕숙 A2블록은 신혼희망타운으로 설계됐습니다. 총 401가구가 풀리는데 신혼희망타운이기 때문에 무주택인 신혼부부, 예비신혼부부, 한부모가족만 청약을 신청할 수 있습니다. 분양가는 전용면적 46㎡가 3억원 중반대, 55㎡가 3억원 후반~4억원 초반대로 책정됐죠.

남양주왕숙 B1·2블록도 조만간 1147가구에 대한 청약 절차를 시작합니다. B1·2블록은 민간 대형건설사인 대우건설이 시공을 맡은 게 특징입니다. 중형 평형인 전용면적 74㎡와 84㎡ 물량이 공공분양 예정입니다. 30평대 아파트를 원한다면 주목할 만하죠.

4개 단지는 총 4.5km 길이의 선형공원을 중심에 두고 모여 있습니다. 왕숙천 수변공원도 가까운 편입니다. 이들 단지의 가장 큰 장점은요. 새롭게 만들어질 ‘풍양역(가칭)’이 가깝다는 겁니다. 4개 단지는 남양주왕숙 지구의 북쪽에 몰려 있는데요. 바로 윗편으로 남양주진접2 지구가 가깝게 붙어 있습니다.

남양주진접2 분양···4·9호선 연장 ‘풍양역’ 호재

남양주진접2에 조성될 풍양역에는 서울 지하철 2개 노선이 연장돼 지날 예정입니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “4호선과 9호선이 연장돼 풍양역을 지나게 된다”며 “4호선을 통해 명동·서울역 권역, 9호선을 통해 강남권역을 한 번에 갈 수 있다”고 했습니다. 다만 지하철 연장 사업은 실제 개통까지 예상보다 오랜 시간이 걸릴 수 있단 게 변수입니다.

올해 하반기 남양주진접2 지구에서도 많은 아파트 물량이 공급됩니다. A1블록 공공분양 920가구, A4블록 신혼희망타운 255가구가 가장 먼저 청약 절차를 시작하죠. 9월에는 A7블록 공공분양 405가구, 12월에는 A3블록 신혼희망타운 208가구와 B1블록 공공분양 260가구가 집주인을 찾습니다.

오는 11월에는 남양주왕숙에서 추가 물량이 또 풀릴 예정이기도 합니다. 이를 고려하면 올해 하반기에는 남양주에서만 11개 단지, 5117가구가 청약 접수를 받습니다. 수도권 동북권 거주가 가능한 이들이라면 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 저렴한 공공분양을 노려볼 기회가 많은 겁니다.

LH와 경기도, 남양주는 왕숙지구를 자족도시로 만들기 위해 노력하는 상황이기도 합니다. 작년 12월 우리금융그룹과 입주협약을 체결한 게 대표적입니다. 올해 6월에는 카카오와 디지털허브(가칭) 데이터센터를 투자 유치하는 업무협약도 맺었습니다.

서초 초근접 ‘준강남’ 과천주암서 1600가구

수도권 남부권 공공분양을 기다리는 사람이라면 과천 청약에 관심 가질 만합니다. ‘준강남’으로 꼽히는 과천에서 올해 8월과 12월에 공공분양 물량이 풀리기 때문입니다. 과천주암 지구가 바로 그 주인공입니다.

과천주암 지구는 북측에 서울 서초구 우면동 일대가 위치합니다. 서초구와 양재천 하나를 사이에 두고 있을 뿐입니다. 강남권 접근성이 좋아 올해 하반기 청약 열기가 가장 높을 것으로 예상됩니다. 북서측에는 과천과천 지구 개발도 예정돼 있습니다. 두 지구가 계획대로 개발되면 우면산과 청계산으로 둘러싸인 대형 주거지가 탄생하는 겁니다.

구체적인 분양 일정을 볼까요. 8월에는 신혼희망타운인 과천주암 C2블록에서 686가구가 공급됩니다. 12월에는 C1블록에서 공공분양 물량 120가구와 신혼희망타운 물량 812가구가 집주인을 찾죠. C1·2블록 2개 단지는 주변에 서울대공원, 국립현대미술관 등 문화시설이 가깝게 위치합니다.

교통 개발 호재도 있습니다. 과천주암 지구에는 수도권 광역급행철도(GTX) C노선 과천종합청사역이 조성될 예정입니다. 2027년에는 4호선 과천지식정보타운역이 개통될 예정이기도 합니다. 다만 앞서 언급했듯 철도 개발은 예상 시점보다 늦어지는 경우가 많다는 걸 주의해야 합니다.

6년 임대 후 분양전환···화성동탄2에 최초 공급

올해 하반기엔 조금 특이한 유형의 주택도 공급됩니다. 6년 분양전환 공공임대 또는 뉴홈 선택형이라 불리는 주택입니다. 이 유형은 임대주택으로 6년 동안 먼저 거주한 후 분양 여부를 결정할 수 있는 게 특징입니다. 화성동탄2 지구에서 처음으로 610가구(C14블록)가 청약을 접수합니다.

분양 전환 시점에 매입 가격은 입주 때와 6년 뒤 분양 때 감정평가금액의 평균으로 정하곤 합니다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “6년 뒤 분양 전환 때 가격은 시세 대비해서 확실히 저렴할 것으로 보인다”고 분석했습니다.

박 대표는 이어 “구리갈매 역세권 지구에서 나올 분양 물량도 서울 접근성이 좋다”고 설명했습니다. 이 지구는 경춘선 갈매역이 위치한 게 특징입니다. 한 정거장 떨어진 경춘선 별내역에는 서울 지하철 8호선이 연장돼 운행을 하고 있습니다. 별내선을 이용하면 송파구 잠실까지 약 30분 안에 이동 가능합니다.

2030년에는 GTX B노선이 별내역을 지날 예정이기도 합니다. 그렇다면 올해 하반기 구리갈매 역세권에선 어떤 물량이 나올까요. 먼저 A1블록 신혼희망타운에서 1182가구가 청약 절차를 밟습니다. 뒤이어 12월에는 A4블록 공공분양 251가구 등이 풀릴 예정입니다. 참고로 A4블록에는 6년 분양전환 공공임대(뉴홈 선택형) 물량도 310가구 추가로 공급됩니다.

사전청약 물량 포함···정책대출 한도 축소

다만 한 가지 아쉬운 점이 있습니다. 위에 언급한 가구 수 그대로 공급되는 게 아니란 겁니다. 올해 하반기 공급되는 공공분양 단지 중 상당수는 이미 사전청약을 진행한 바 있습니다. 단지마다 많은 물량이 과거 사전청약을 통해 이미 예비 집주인이 정해진 상태란 겁니다. 물론 그간 당첨이 취소되거나 사전청약 당첨자 지위를 포기한 사람이 꽤 될 수도 있습니다.

6.27 대출규제가 시행되며 정책대출 한도가 확 줄었단 것도 단점입니다. 저렴한 공공분양은 보통 정책대출 대상이 되곤 하니까요. 집을 구입할 때 받는 디딤돌, 전세를 살 때 받는 버팀목 대출 얘기입니다. 이번 규제는 대출 최대한도를 대상별로 조금씩 줄였습니다. 대출 한도가 얼마나 줄어드는 지는 아래 표에 자세히 정리돼 있습니다.

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