[고준석의 실전투자]경매 아파트 전세금, 증액 시기 확인해야

근저당권 설정 뒤 증액된 보증금
경매 낙찰 시 인수 의무 없어
증액 보증금 확정일자 받아야 보호

고준석 연세대 상남경영원 주임교수

경매로 내 집 마련에 나선 회사원 A 씨는 경매로 나온 서울 노원구 아파트를 발견했다. 8월 2차 매각기일을 앞둔 이 아파트는 최저입찰가 7억9840만 원으로, 1차 매각금액(9억9800만 원)의 20%인 1억9960만 원이 떨어진 상태다. 무려 시세보다 2억 원 정도 싸게 매수할 기회로 보였다. 다만 해당 아파트에는 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자(보증금 4억7250만 원)가 있다. 아파트의 미래 가치는 어느 정도인지, 세입자의 증액된 보증금도 매수인이 인수해야 하는지 권리 분석이 궁금하다.

대부분 실수요자는 권리 분석의 벽에 막혀 경매를 포기하는 경우가 많다. 하지만 권리 분석이 복잡하고 어려운 것은 아니다. 아파트에 대한 권리 분석은 의외로 간단하다. 우선 권리 분석은 등기부에 공시된 권리 중에서 매수인이 인수해야 하는 권리의 유무를 확인하는 것이다. 해당 아파트 등기부에는 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 근저당권, 4순위 경매개시결정(임의경매) 순이다. 여기서 말소 기준 권리는 1순위 근저당권으로, 기준 권리는 소멸한다. 게다가 기준 권리보다 뒤에 나오는 모든 권리도 경매로 소멸한다. 등기부에 공시된 권리 중에는 매수인이 인수해야 하는 권리가 없다는 뜻이다.

다음으로 대항력을 갖춘 세입자의 보증금을 매수인이 인수해야 하는지 따져봐야 한다. 다행히 세입자는 배당 요구를 한 상태다. 아파트가 최저 입찰 금액 이상으로 매각되면 세입자의 보증금은 전액 배당받을 수 있다. 그러나 보증금 4억7250만 원 중 2250만 원은 2021년 10월 22일 증액됐고, 확정일자도 같은 날짜에 취득했다. 그런데 증액된 보증금의 확정일자는 1순위 근저당권 설정 일자보다 후순위다.

대법원 판례를 보면 근저당권 설정 등기 이후 세입자가 증액해 준 보증금은 근저당권자의 권리를 해치므로 보호받을 수 없다. 즉, 증액된 보증금은 기존 집주인과 세입자 사이에서만 효력이 있을 뿐이고, 근저당권자에게 대항할 수 없다. 그러므로 세입자는 근저당권을 근거로 해 아파트를 낙찰받은 매수인에게 증액된 보증금에 대해서는 대항력을 행사할 수 없다.

따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 세입자의 원래 보증금(4억5000만 원)은 전액 배당받을 수 있기 때문에 매수인이 인수하지 않아도 된다. 게다가 세입자의 증액된 보증금도 근저당권자에게 대항할 수 없으므로 매수인이 인수하지 않아도 된다.

참고로 해당 경매 사례에서 보듯 세입자들이 계약갱신요구권을 사용하면서 보증금을 5% 범위에서 증액해 줄 때 주의해야 할 점이 있다. 세입자가 증액된 보증금까지 보호받기 위해서는 임대차 계약 당시 대항력과 우선변제권은 그대로 유지돼야 한다. 여기에 증액된 보증금에 대해서 확정일자까지 취득해야 하고, 그 확정일자도 등기부의 근저당권 등 다른 권리의 설정 일자보다 빨라야 한다. 그래야 증액된 보증금도 안전하게 지킬 수 있다는 사실을 명심하자.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수