李 정부 '미분양 안심환매책', MB가 겪은 진통 피하는 게 첫번째 숙제 [분석+]

더스쿠프 마켓분석
李 정부 미분양 정책 분석 2편
건설사 막힌 자금줄 해결책
2조원에서 3조원으로 늘어
공정률 50% 조건도 30%로
환매 성공하려면 침체 해소 필요

지방에 미분양 아파트가 쌓였다. 아파트가 팔리지 않으면 건설사의 금융 부담이 커질 수밖에 없다. 이재명 정부는 이를 해소하기 위해 '환매조건부 매입' 카드를 꺼내들었다. 2008년 이명박 정부 때도 시행했던 정책이지만, 성과를 내는 데까지 진통을 감내해야 했다. 이재명 정부는 어떨까. 이재명식 미분양 주택 해결책의 미래 2편이다.

정부는 환매조건부 매입을 비수도권에만 적용하기로 결정했다.[사진 | 뉴시스]

미분양 주택이 지방에 쌓였다. 빈집이 늘었으니 집값 하락을 기대할 수도 있겠지만 문제는 건설사의 자금난이다. 짓지도 않은 집이 팔리지 않았다면 준공도 어렵다. 이렇게 집이 지어지지 않고 건설사에 돈이 돌지 않으면 경제에도 나쁜 영향이 미친다. 역대 정부는 그래서 적절하게 돈이 흐를 수 있는 나름의 통로를 만들어왔다.

이재명 정부가 선택한 카드는 '환매조건부 매입책'이다. 비수도권에 있는 준공 전 미분양 아파트를 분양가의 50% 수준으로 사들이고 일정 기간 내에 건설사가 다시 사가도록 하는 거다. 대출금을 갚아야 하는 건설사로선 급한 불을 끌 수 있는 방책이다.

그렇다면 환매조건부 매입책은 알찬 성과를 낼 수 있을까. 이를 가늠할 수 있는 전례前例가 있다. 2008년 이명박 정부는 환매조건부 정책을 펼쳤다. 그해 내놓은 '주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안'의 일부였다.

1차 환매조건부 매입 당시 한도는 2조원, 대상은 공정률 50% 이상인 비수도권 사업장, 환매 가능 기간은 준공 후 6개월이었다. 첫 매입가는 감정가의 역경매 방식으로 잡았다. 하지만 미분양은 쉽게 해소되지 않았다. 환매조건부 매입 신청은 2008년부터 2013년까지 총 13차에 걸쳐 이뤄졌는데, 이는 시장 상황이 그만큼 풀리지 않았다는 방증이다.

이를 입증하듯 2010년에는 조건을 완화했다. 매입 한도를 3조원으로 늘렸다. 공정률 50% 조건도 30%로 떨어뜨렸다. 골조조차 올라가지 않은 사업장을 매입 대상에 포함한 셈이다. 준공 후 6개월 동안만 허용했던 환매 기간도 2012년 들어서는 2년으로 연장했다. 이명박 정부의 환매조건부 정책은 결과적으론 성공했다. 다만, 조건을 계속해서 낮추는 등 진통을 겪었다.

그럼 이재명 정부는 어떨까. 국토부가 내놓은 '환매조건부 매입책'의 내용을 한번 더 보자. 대상은 공정률 50% 이상 비수도권 아파트다. 기한은 준공 후 1년으로 잡았다. 2008년 환매조건부 미분양 주택을 매입할 때보다 문턱을 더 낮췄다.

건설사들은 '환매조건부 매입책'을 근거로 분양가의 절반 수준으로 아파트를 주택도시보증공사(HUG)에 팔 수 있다. HUG로부터 받은 돈으로 만기가 찬 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 상환할 수 있다. 아니면 이를 건설 비용으로 충당해 준공을 마치는 것도 가능하다. 아파트를 만들면 계약자들로부터 잔금을 받을 수 있어서 돈맥경화를 벗어날 수 있다.

[자료 | 국토교통부, 참고 | 2025년 5월 기준, 사진 | 뉴시스]

아파트를 매입한 HUG는 '준공 후 1년'간 건설사가 다시 사갈 수 있도록 기회를 준다. 그 기간에 건설사가 준공한 아파트를 후분양하면 HUG가 매입가(분양가의 50%)와 대출금리 비용, 세금 등을 받고 건설사에 아파트를 되파는 구조다.

관건은 성공 가능성이다. 이명박 정부가 겪은 진통을 피하는 것도 숙제다. 일단 기대감은 높다. 국토연구원은 2024년 최근의 미분양 사태를 이렇게 진단했다. "전용면적 60~85㎡ 비중이 크기 때문에 정부가 약간만 지원하면 실수요자가 집을 사들여서 해소할 수 있을 것이다."

올 5월 기준 전용면적 60~85㎡ 미분양 아파트의 비중은 전체의 71.4%에 달한다. 10호 중 7호가 실수요자가 원하는 크기의 아파트란 얘기다. 국토연구원의 전망대로라면 이재명 정부의 환매조건부 매입책은 이명박 정부 때보다 빠르게 효과를 낼 공산이 크다.

다만, 분양가가 실수요자의 눈높이에 차지 않는다면 준공 1년 후에도 아파트가 팔리지 않을 가능성을 배제할 수 없다. 다시 시작되는 미분양 환매조건부 매입으로 지방 미분양은 해소될 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr