'1가구 1주택 우대' 고정관념 벗어나야… 주택 수 대신 총액 과세 필요

부동산 세제·대출에 해법 제시

윤종규 전 KB금융 회장은 오랜 금융·회계·세법 경험을 바탕으로 집값 문제에 대해 통찰력 있는 해법을 제시했다. 관통하는 메시지는 1가구 1주택 도그마에서 벗어나야 한다는 것이었다.

-어떻게 해야 집값 상승세를 잡을 수 있나.

▷전세대출부터 다시 생각해봐야 한다. 주택담보대출비율(LTV) 규제를 전세대출이 형해화시켰다. LTV가 40%면 10억원짜리 집을 살 때 6억원은 본인 돈, 4억원은 대출을 받아야 한다. 전세대출이 이걸 망가뜨렸다. 10억원짜리 집이 전세가 7억원이면 대출 포함 3억원만 준비하면 갭투자가 가능해지는 것이다. 전세대출은 집 없는 사람들을 돕자는 선의에서 도입됐는데, 유주택자가 자기 돈 몇 푼 안 들이고 집을 또 살 수 있는 기회를 열어줬다.

-6·27 대책은 어떻게 평가하나.

▷빚으로 부동산 시장에 유동성을 공급하지 않겠다는 것이다. 맞는 방향이다. 다만 6억원 한도를 주택 한 채에만 적용하는 게 맞느냐는 생각을 한다. 국민 한 사람에 대해 대출 상한선을 두면 어떤가.

예를 들어 비싼 주택 한 채만 가진 사람도 있고, 서울과 지방에 나눠서 가진 사람도 있는데, 그 경우 한 채만 대출을 해주고 다른 건 안 해주는 게 맞느냐는 것이다. LTV와 총부채원리금상환비율(DSR)을 엄격히 적용한다는 전제하에 1인당 상한을 두는 것이 맞지 않을까.

-결국 똘똘한 한 채 문제다.

▷1주택 비과세, 다주택 중과세 탓이다. 30억원이 있는데, 강남에 한 채를 사는 사람이 있고, 시골에 부모님이 계시고 지방 공기업에 근무하는 자녀가 있어 10억원짜리 세 채를 사는 경우도 있다. 한 채 산 사람은 좋은 사람이고, 세 채 산 사람은 나쁜 사람이 아니지 않나. 그런데 세금은 30억원 한 채를 산 사람은 우대하고, 세 채를 산 사람은 징벌적 과세를 한다. 주택 수를 따지지 말고 총액만 보고 과세하는 게 맞는다.

-1주택자라고 봐주지 말자는 건가.

▷1가구 1주택 양도세 비과세는 박정희 전 대통령 때 시작됐다. 중산층 육성 측면에서 국민들이 집 한 채 정도는 있어야 되는 것 아니냐고 해서 정부가 세수를 손해 보면서 도입했다. 그런데 세월이 흐르면서 지금은 강남에 100억원짜리 주택도 있고, 지방에 몇 억 원 안 되는 집도 있다. 이제는 이걸 같은 1주택이라고 볼 수 없는 지경이 됐다.

-바로잡을 방법이 있을까.

▷우선 장기보유특별공제를 손봐야 한다. 오래 보유한 사람들은 좀 봐주자는 취지로 10년간 보유하면 80%까지 세금을 빼주는 게 '장기보유특별공제'다. 이건 상한이 없어 집값 상승에 무방비하다. 사회 전체로 보면 소득이 근로소득, 사업소득, 부동산투자소득, 금융투자소득 4개로 나뉜다. 열심히 일하고 사업해서 돈을 벌면 저축 및 주식 투자를 하고 그래서 돈이 모이면 집을 사는 건데, 근로나 사업처럼 돈을 모으는 과정에는 세금을 제대로 다 부과하면서, 돈을 다 모아서 부동산까지 올라간 사람들한테는 세금을 깎아주는 게 과연 맞는 건가. 어느 연예인이 30억원에 집을 사서 180억원에 팔았다고 하는 뉴스를 봤는데 장기보유특별공제를 받으면 세금이 10억여 원이다. 그건 타당하지 않다. 시대 변화에 맞춰 1가구 1주택 양도세 비과세를 소득공제제도로 바꿀 필요가 있다. 또 장기보유특별공제에도 상한 캡을 씌우는 걸 진지하게 생각해볼 때가 됐다.

[안정훈 기자 정리]