"공급대책 곧 발표" 매물 잠긴 서울 부동산, 숨통 트이나

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 이현웅 아나운서

■ 방송일 : 2025년 7월 30일 (수요일)

■ 대담 : ☎ 부동산R114 윤지해 리서치랩장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 이현웅 아나운서(이하 이현웅) : 핫한 지역의 핫한 이슈 <핫플! 거기 어때> 시간입니다. 오늘은 부동산R114 윤지해 리서치랩장과 함께하겠습니다. 랩장님 안녕하십니까?

◇ 부동산R114 윤지해 리서치랩장(이하 윤지해) : 예 안녕하세요.

◆ 이현웅 : 네 6.27 대출 규제가 시행된 지 한 달이 조금 더 지났고요. 최근에 한국부동산원에서 관련 통계들이 나온 것 같은데 어떤 내용들 나왔습니까?

◇ 윤지해 : 아무래도 대출 규제가 초강력으로 시행이 되면서 이게 유동성을 옥죄는 조치를 취하면 보통은 가격이 크게 오르는 지역일수록 타격을 받는 현상이 커집니다. 실제 6.27 대책 발표 전에 주간 단위로 서울에서 1% 이상 주간 단위로 1%면 굉장히 급등입니다. 이런 지역이 강남 3구나 마포, 용산, 성동 이른바 마용성 이런 지역들이었는데요. 이게 지난주 기준으로 보게 되면 그렇게 주간 단위로 1% 이상 튀던 현상들이 현재는 0.1%에서 0.4% 수준으로 상승 폭이 크게 줄어든 모습이 나타나고 있고요. 이런 부분들에서 보면 시장에서 해석할 때 1% 오르다가 0.1% 오르면 이게 마치 하락을 얘기하는 것처럼 시장에서 잘못 이해하는 경우들이 있는데 여전히 상승세는 이어지고 있다가 다만 그 과정에서 상승 폭은 줄었다 정도의 지금 효과를 발휘하고 있습니다.

◆ 이현웅 : 우리가 주목해 볼 거는 이 매물 자체가 줄었지만 그렇다고 말씀해 주신 것처럼 호가가 크게 내리지는 않았다는 점일 것 같은데 집주인들이 지금 매물을 거두고 있는 상황인 건가요?

◇ 윤지해 : 이 부분은 조금 복잡한 심경들이 임대인들 혹은 집주인들 중심으로 드러난 부분입니다. 예를 들어서 지난 문재인 정부에서 다양한 규제 조치들이 있었는데요. 그때 똘똘한 한 채 이런 현상들을 중심으로 시장이 재편이 됐습니다. 그래서 지금 최근을 돌아보시면 지금의 시장은 1주택자 중심으로 시장이 재편돼 있는 경우들이 많고요. 그러다 보니까 1주택에서 다른 1주택으로 이른바 하급지에서 중급지, 상급지 이렇게 이동하시려는 경향성들이 대부분인 상황인데요. 문제는 대출 한도가 크게 줄어들면 1주택자가 다른 1주택 특히 고가 지역에서 이동하려고 하면 그 자체가 대출 한도가 줄어드는 상황이 유발됩니다. 그러다 보니까 내 물건을 팔고 다른 물건을 매입하려고 해도 예전 대출 한도보다 줄어들기 때문에 매도 자체를 꺼리게 되는 이슈로도 발생을 한다 이렇게 볼 수 있고요. 이른바 문재인 정부 때 문제가 됐던 부분들은 매물 잠김 이런 현상들이었는데 6.27 대책도 시장에서는 일부 지역 선호가 높은 지역에서의 매물 잠김을 유발할 수 있습니다.

◆ 이현웅 : 규제 전에 보면은 말씀해 주신 것처럼 고가 아파트 똘똘한 한 채들 중심으로 신고가가 속출하는 현상들 나타났는데 규제 이후에도 신고가는 계속 갱신이 되고 있는 건가요?

◇ 윤지해 : 다른 예로서 우리가 살펴볼 부분은 서울의 대표적인 규제 조치가 하나 있습니다. 올해 여러 가지 해프닝이 있었던 토지거래 허가 구역 이슈와 같은 현상으로 볼 수 있는데요. 이른바 시장에서 압여목성 이렇게 압구정, 여의도, 목동, 성동 이렇게 줄여서 부르는 말인데 이 지역 같은 경우는 토지거래허가구역에서 해제되지 않았고요. 최근 한 4년 사이에 계속 토지거래허가구역이었는데 지정을 하면 거래량은 크게 줄어듭니다. 확실하게 아무래도 실수요자 중심으로 재편이 되니까요. 그런데 중요한 지점은 신고가는 계속되고 있다는 거죠. 그래서 마찬가지로 6.27 대책은 똘똘한 한 채 현상을 되려 강화하는 이슈로 볼 수 있습니다. 왜냐하면 대출을 받으면 더 이상 대출이 어려울 수 있다는 이슈가 있습니다. 그러다 보니까 과거보다 하나의 주택 혹은 똘똘한 한 채 정도에 더 집중하려는 경향성이 커질 수 있고요. 이 때문에 이 토지거래 허가 구역 설명 드린 것처럼 거래량이 적어도 신고가는 선호하는 지역에서는 지속적으로 나올 수 있습니다.

◆ 이현웅 : 제가 이 소식 듣고 깜짝 놀랐는데 평당 평균 시세가 2억 원이 넘는 곳이 등장했다고요?

◇ 윤지해 : 예 대부분 강남 쪽에 일부 아파트에 해당이 되고요. 우리가 대표적인 그 부촌이라고 할 수 있는 압구정 현대 14차 이런 아파트에서 평당 2억 원을 돌파하는 현상들이 발현이 됐습니다. 중요한 지점은 원래 이 압구정 현대 같은 경우는 평당가 기준으로 실거래가들을 이렇게 확인해 보면 평균적으로 한 1억 7천 정도에서 평당가가 형성이 돼 있었습니다. 중요한 지점은 이렇게 일부 아파트 같은 경우 선호도가 높은 지역에서는 매물량이 한정적입니다. 그러다 보니까 그쪽 지역 혹은 그쪽 단지는 너무 수요가 뾰족하게 형성이 돼 있다는 거죠. 그러다 보면 일반적인 인식에서는 말이 안 되는 가격이긴 한데 마치 그들만의 성을 구축한 것처럼 각각의 주거지에서 워낙 선호도가 높은 곳들은 이처럼 초양극화되는 현상으로 볼 수 있고요. 여기서 하나 여담으로 설명을 드리면 우리가 소득으로 더 이상 설명이 안 되는 지역들이 몇 가지 있습니다. 그게 강남 3구 혹은 마용성 이런 지역들에서의 고가 아파트인데 이 소득으로 설명이 안 되기 때문에 결국은 가지고 있는 자산 이런 것들로 설명을 해야 됩니다만 그게 거품의 척도로서 보통 소득 대비 집값을 보긴 합니다만 이 지역에서는 그런 지표가 무의미하다 이렇게 볼 수 있습니다.

◆ 이현웅 : 평당 2억은 정말 뭐라고 말을 해야 할지 모르겠는 그런 가격이 아닐까 싶은데 이번에 대출 규제 시행 이후에 시장에서는 풍선 효과가 나타나지는 않을까라는 예상들도 있었거든요. 근데 이른바 노도강을 보면 풍선 효과가 생각보다는 적게 나타났다 이런 평가들이 있던데 그 이유 뭐라고 보십니까?

◇ 윤지해 : 이른바 경제학에서 쓰는 풍선 효과라는 부분들은 우리가 한쪽을 누르면 한쪽이 부풀러 오르는 현상을 말합니다. 이런 현상들도 시간차가 존재합니다. 이른바 우리가 6.27 대책도 그렇고 문재인 정부에서의 8.2 대책도 그렇고 워낙 초강력 대책을 내놓다 보면 시장에 내성이 쌓이는 데 시간이 걸립니다. 그러다 보니까 일단은 충격 요법이 있었던 상황이고요. 이 부분은 수도권에 한정돼서 6.27 대책을 내놓다 보니까 어떻게 보면 심리적인 타격은 모두가 다 같이 받았다 이렇게 볼 수 있습니다. 그래서 이게 대체제로 이행되는 이 풍선 효과 부분 들은 한 2,3개월 정도 지나서 판단을 할 수가 있고요. 당장 일어나는 현상들은 전월세 시장 쪽입니다. 이른바 매수 포기가 일어나기 때문에 이 거주와 관련된 부분들을 해소를 하려면 결국은 전세든 월세든 찾아야 한다는 거죠. 그 관점에서의 풍선 효과는 있고요. 다만 대체제 찾는 노도강 이런 지역까지 이행되려면 앞으로 한 2,3개월 정도 뒤에 수요자가 이 틈새를 찾다 보면 그때 풍선 효과가 있고요. 지금 이 6.27 대책에 대해서 잘 살펴보시면 주택 담보 대출만 규제하는 게 아닙니다. 지금 신용 대출도 규제하고 있고요. 그리고 대출 기간을 30년으로 축소를 했고요. 그리고 은행 건은 총량 규제를 합니다. 거기에 정책 모기지도 한도를 축소했기 때문에 이런 전방위 규제가 일거에 시행되면 일단은 거래가 정지된다, 이렇게 그게 노도강 혹은 강남 3구 불문하고 일단은 거래 정지 상황이다 이렇게 평가됩니다.

◆ 이현웅 : 아파트 경매 시장은 어떻습니까? 여기도 몇 개월 더 지나고 나서 영향이 미칩니까?

◇ 윤지해 : 아닙니다. 일단 서울 아파트 낙찰가율 우리가 감정가 대비 낙찰가 비율을 보면 7월 들어서는 아무래도 이 부분들이 소폭 하락하는 경향들을 보이고 있고요. 그리고 응찰자도 당장은 이 감소하고 있습니다. 이 부분들은 바로 이 직관적으로 볼 수 있는 지표라고 할 수 있는데 이게 6.27 대출 규제가 경매 시장에서도 그대로 작동합니다. 그러다 보니까 다주택자는 대출 금지가 되고요. 그리고 무주택자는 최대 6억 원 한도 등이 시행되기 때문에 서울 지역에서도 아까 설명 드린 것처럼 낙찰가율이 축소되고 응찰자도 감소한다, 이렇게 볼 수가 있습니다. 동일하게 영향을 받고 있다 이렇게 판단됩니다.

◆ 이현웅 : 그러면 어떻습니까? 한 달 정도 지났고 관련된 통계들이 하나둘씩 나오기 시작한 시점인 것 같은데 이 대출 규제에 대한 평가를 지금 할 수가 있을까요?

◇ 윤지해 : 우리가 대출 규제를 지금 과거 정부 때부터 이른바 우리가 문재인 정부 때를 반추해서 봐야 됩니다. 그때도 투기과열지구 투기지역 하면서 9억 원을 기준으로 LTV, DTI 한도를 축소를 했고요. 그리고 12.16 대책이라는 걸 문재인 정부에서 발표하면서 15억 원 초과하는 고가 아파트는 아예 대출을 금지한 바 있습니다. 그런 부분들을 고려한다면 과거에 그런 대출 규제 정책들이 시장에서 그러면 계속 지속적으로 영향을 미쳤나, 이렇게 보면 단기적인 처방에 그쳤다는 거죠. 이른바 문재인 정부에서는 가격이 폭등했다는 자체는 그런 대책들 안에서도 이루어졌거든요. 그런 부분들을 고려할 필요가 있고 그러다 보니까 지금의 대출 규제가 결국은 똘똘한 한 채를 강화하는 현상이 있다고 설명을 드렸는데 이 수요 억제 효과도 있지만 매물이 잠기는 효과도 가능한 상황입니다. 그러다 보니까 지금 우리가 이런 부분들의 규제 사항들을 전세도 지금 규제하겠다는 논의들이 되고 있습니다만 전세를 규제한다고 해도 월세라는 시장이 열려 있기 때문에 월세도 규제할 것이 아니라면 이 수요가 쏠려 있는 이런 부작용들을 최소화하려면 결국은 공급 대책을 최대한 빨리 내놔서 시장의 부작용들을 최소화할 필요가 있고요. 여기에 세제적인 개편 사항들도 조만간 발표가 있긴 할 것 같습니다만 그 부분도 서둘러야 되지 않나 이렇게 보고 있습니다.

◆ 이현웅 : 실수요자 입장에서는 이런 얘기들을 들으면 더 답답해질 수밖에 없을 것 같은데 실제로 제 주위에도 올 하반기에 결혼 준비하고 신혼집 알아보다가 갑자기 다른 지역으로 알아봐야 되는 그런 경우들도 있다고 있더라고요. 그래서 실수요자들 입장에서는 지금 어떻게 대응을 해야 될지 궁금하네요.

◇ 윤지해 : 실수요자의 관점은 일단 무주택자라는 관점에서 전제를 하고 설명을 드리도록 하겠습니다. 제가 연 초부터 꾸준히 강조하던 부분들이 있는데 작년에 키워드 같은 경우는 인플레이션이 워낙 크다 보니까 지금 분양가가 가장 싸다, 였습니다. 그런데 올해 들어서 키워드가 변경된 부분은 작년 10월부터 대출 규제가 초강력으로 되고 있었기 때문에 지금 받는 대출이 가장 많다는 논리들을 제가 설명을 드렸습니다. 그런 부분들이 6.27 대책 이후에도 유효하냐 하면 여전히 유효합니다. 왜냐하면 이재명 대통령의 표현에서 보시면 6.27 대책은 맛보기라는 표현을 하셨잖아요. 그런 것처럼 지금의 대출 규제에서 더 대출을 옥죌 여지도 굉장히 큽니다. 그러다 보니까 지금의 무주택 실수요자라면 전월세 시장에서 유쾌한 부분들을 보기는 어려워 보이기 때문에 주택 담보 대출 상황에서 실수요자는 현재도 본인이 가용 가능한 자금 규모가 있지 않습니까? 그 안에서 최적의 대체 주거지를 마련하는 전략을 세워야 한다고 보고요. 일반적인 논리라면 3기 신도시 같은 공공택지에서의 분양이 가장 매력적이고 가격도 쌉니다. 다만 이게 당첨된다는 보장이 없기 때문에 플랜B에 대한 계획도 항상 마련해 놓을 필요가 있습니다.

◆ 이현웅 : 알겠습니다. 조금 다른 얘기도 한번 해 볼게요. 최근에 서울 강남 3구 아파트 소유주가 매도를 하는 대신 가족에게 증여를 하는 경우가 많아졌다고 들었는데 이게 트렌드가 바뀐 이유를 뭘로 봐야 되겠습니까?

◇ 윤지해 : 6.27 대책에서 보듯이 이재명 정부에서도 문재인 정부 때처럼 다주택자에 대한 관점이 징벌적일 수 있는 상황입니다. 그게 대출 자체를 안 해주는 부분들로 일부 확인할 수 있고요. 그러다 보니까 문재인 정부 때 도입했던 다주택자 중심의 그런 세금 부담이 증가될 여지가 있다고 일단 추론할 수밖에 없고요. 그게 보유세 부담 부분들로 될 수도 있기 때문에 이게 가족 간의 증여가 늘어나는 부분들은 증여세 부담을 하더라도 가족 명의에서의 전환을 통해서 개별 주택과 관련된 다주택 보유세 부담에 대한 증가 가능성은 아무래도 많이 가지고 계신 분들 입장에서는 선제적으로 대응하려는 움직임들로 확인됩니다.

◆ 이현웅 : 끝으로 이 내용 여쭤보도록 하겠습니다. 김윤덕 국토부 장관 후보자의 인사청문회가 어제 진행이 됐고 새 정부의 부동산 정책에 더 속도가 날 걸로 보이는데 공급 대책에 대한 부분도 기대가 되고요. 궁금해지고요. 우리 랩장 님께서 주목하셨던 대목이 있었습니까?

◇ 윤지해 : 아무래도 지금 수요가 쏠려 있는 서울 혹은 수도권에서의 그 핵심지에서의 공급량을 늘리는 것들이 중요한데요. 결국은 이런 부분들을 재개발 재건축 정비 사업도 물론 활성화해야 되긴 합니다만 그리고 3기 신도시도 용적률 상향을 통해서 공급량을 늘려야 되긴 합니다만 제일 중요한 부분은 결과적으로는 문재인 정부 때부터 200만 호에서 250만 호 사이 그리고 윤석열 정부에서의 270만 호 플러스 알파 계획 안에는 신규 택지 개발과 가용부지, 이른바 정부가 가지고 있는 도심 내 유휴부지 공공시설 개발 계획들이 모두 총괄해서 포함돼 있습니다. 그러다 보니까 새로운 유휴부지를 발굴하는 것도 물론 중요합니다만 기존에 이미 발굴해 왔던 유휴부지들을 활용해서 공급량을 임기 내에 최대한 빠르게 확대하는 것들이 중요하다 이렇게 판단을 하고 있고요. 지금 국토부에서도 8월 중에 공급 대책을 내놓는다고 하니까 그런 부분들이 수요층 혹은 시장 내에서의 설득 포인트를 갖는 것들이 굉장히 중요하다 이렇게 평가하고 있습니다.

◆ 이현웅 : 예 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣겠습니다. 윤지해 부동산R114 윤지해 리서치랩장과 함께했습니다. 고맙습니다.

◇ 윤지해 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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