이재명식 '미분양 해소책' : MB 정책의 우려스러운 전철

더스쿠프 마켓분석
李 정부 미분양 정책 분석 1편
지방에 쌓이는 미분양 아파트
2008년 환매조건부 매입책
수년간 조건 완화하며 지속
장기 침체 함정 피할 수 있나

아파트가 쌓이면 집값이 떨어질 가능성이 높다. 내집 마련을 꿈꾸는 이들에겐 잠시나마 좋을지 모르지만, 산업 전체로 보면 악재다. 건설 경기가 침체할 수 있어서다. 역대 정부가 '미분양 주택'을 해결하는 데 힘을 쏟아온 이유다. 이재명 정부 역시 최근 대책을 내놨다. 성공할 수 있을까. 이재명식 미분양 주택 해결책의 미래 1편이다.

이재명 정부가 미분양 주택을 해소할 대책을 꺼내들었다. [사진 | 뉴시스]

지방에 아파트가 넘쳐난다. 집을 사려는 사람 입장에서 아파트가 많으면 분양가격이 떨어져 유리할지 모른다. 하지만 좋은 점만 있는 건 아니다. 땅을 대출로 사들이고 시공을 시작한 건설사들이 제때에 분양하지 못하면 부동산 시장을 넘어 경제 전체에 '나쁜 영향'이 미칠 수 있다. 분양시장에 먹구름이 깔리던 2023년부터 정부가 미분양 주택 해소책을 하나씩 꺼내놓고 있는 이유다.

■ 세제 혜택의 실패 = 윤석열 정부는 미분양 해소책으로 '세제혜택' 카드를 꺼내들었다. 2024년 1월부터 '준공 후 미분양' 주택을 사들일 경우 취득세·양도세·종합부동산세를 산정할 때 매입 주택을 주택 수에서 빼주겠다고 밝혔다. 지방의 준공 후 미분양 아파트를 구입하면, 다주택자에게 적용하던 중과세를 제외하겠다는 거였다.

다주택자들이 준공 후 미분양 주택을 흡수할 수 있도록 혜택을 준 셈인데, 효과는 크지 않았다. 준공 후 미분양 주택은 2024년 1월 1만1363호에서 2025년 5월 2만7013호로 되레 늘었다. 이 결과는 세제 혜택이 커다란 유인책이 될 수 없음을 입증한 측면도 있지만, 지역별 현황을 고려하지 않은 정책의 한계도 보여줬다.

이때 다주택자가 '세제혜택'을 받으려면 준공 후 미분양 아파트 중에서도 특정 조건을 맞춰야 가능했다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하, 취득기한 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 등이었다.

하지만 이 조건으로 다주택자가 매입할 수 있는 준공 후 미분양 아파트는 지역별로 크게 달랐다. 광주(5억710만원), 강원(4억5650만원), 충북(4억7850만원), 충남(5억3020만원), 전북(5억2800만원) 경북(4억8620만원), 경남(4억6860만원) 등엔 조건에 맞는 '준공 후 미분양' 아파트가 많았지만, 부산(6억8200만원)이나 대구(7억5350만원)는 그렇지 않았다.

공교롭게도 부산과 대구에 미분양 주택이 특히 많았다.[※참고: 괄호안의 숫자는 전용면적 85㎡ 이하 아파트(공급면적 110㎡로 가정)의 평균 분양가 추정치다. 2025년 기준 전용면적 60㎡ 이상 85㎡ 이하 아파트 평균 분양가(공급면적 1㎡당 기준)에 근거해 계산했다.]

■ 환매조건부 매입책 = 이재명 정부는 전 정부와 달리 '준공 전 미분양'에 정책적 초점을 맞췄다. 카드는 '환매조건부 매입'이다. 쉽게 말하면, 공사 중이지만 분양하지 못한 주택인 '준공 전 미분양'을 정부가 먼저 분양을 받고, 일정 기간 내에 건설사가 되사는 방식이다.

좀 더 자세히 살펴보자. 이 사업은 이재명 정부가 편성한 추가경정예산에 따라 추진한다. 국토부 추경안에는 준공 전 지방 미분양 주택 1만호를 환매조건부로 매입하는 데 2500억원을 투입한다는 내용이 들어있다.

6월 19일 국토부는 '미분양 안심환매' 사업을 하기 위해 3000억원을 예산으로 편성했다고 밝혔지만 국회를 통과하면서 500억원이 삭감됐다. 대상은 비수도권에 있는 미분양 주택이고, 매입 주체는 주택도시보증공사(HUG)다. 매입가는 분양가의 50%다.

사업주체는 준공 후 1년 내에 이 주택을 다시 사갈 수 있다. 환매할 땐 매입 가격에 이자와 같은 자금조달비용과 세금 등을 더한 가격으로 계산한다. 국토교통부는 2025년부터 2028년까지 준공 전 미분양 주택 1만호 매입을 목표로 잡았다. 언뜻 보면 건설사엔 유리한 정책이다. 준공 후 1년까지 건설사 등 사업주체는 미분양을 털어내고 자금(분양가의 50%)을 융통할 수 있다.

문제는 환매조건부 매입책이 효과를 내지 못한 사례도 많다는 점이다. 이명박 정부 땐 정책적 실패를 거듭하기도 했다. 과연 이재명 정부는 다른 성과를 낼 수 있을까. 이 이야기는 '이재명식 미분양 해소 대책의 미래' 2편에서 이어나가보자.

최아름 더스쿠프 기자
eggpuma@thescoop.co.kr