‘전세금 받아 잔금’ 봉쇄… 입주율 떨어지고 월세 늘어

‘6·27 규제’ 부동산 시장 여파
다음달 수도권 8985가구 입주
‘소유권 이전 조건부 대출’ 안돼
수분양자 자금 조달 어려워져
지난달 입주율, 1달새 3.7%p ↓

사진은 경기도내 한 아파트 단지 전경. /경인일보DB

다음 달 경기도에서 7천300여 가구 규모의 입주장이 열리는데 입주를 앞둔 수분양자들은 미소보다는 근심이 앞서고 있다. 대출 규제 여파로 전세 임차인의 보증금을 받아 잔금을 해결하는 방법이 사실상 막혀서다.

29일 국내 부동산 플랫폼 ‘직방’에 따르면 오는 8월 수도권에서는 8천985가구가 입주할 예정이다. 이중 경기도 물량은 7천360가구로 수도권 물량의 81.9%에 달한다.

하반기 전체로 보면 입주물량은 상당한 편이다. 3만379가구로 수도권 중 유일하게 경기도는 상반기보다 입주물량이 크게 줄어들지 않았다. 올해에만 총 6만1천487가구의 신규 아파트 입주장이 열리는 상황이다.

그러나 하반기에 입주를 앞둔 수분양자들의 자금조달 셈법은 복잡해졌다. 신규 아파트 입주장에서 흔히 사용되던 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 지난달 27일부터 금지된 영향이다.

앞서 정부는 6·27 대출규제를 통해 수도권과 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출을 금지했다. 갭투자 목적의 주택 구입에 금융권 대출자금을 활용하지 못하게 한다는 게 정부 취지다.

소유권 이전 조건부 전세대출은 임대인이 주택의 소유권을 완전히 취득하지 않은 상태에서 임차인이 전세자금대출을 받는 것을 말한다. 임차인이 전세자금 대출을 받는 날 해당 주택의 소유권이 바뀌는 조건으로 대출이 이뤄진다. 시중은행은 이 같은 대출 방식이 갭투자에 주로 활용되는 만큼 중단했다.

여기에 경기도 전셋값은 우상향 그래프를 그리고 있다. 부동산 플랫폼 ‘다방’의 조사 결과를 보면 올해 2분기 경기도 전용면적 84~85㎡ 기준 전세보증금은 전년동기 3억6천391만원 대비 3.1% 오른 3억7천512만원이다.

이에 따라 대출 없이 100% 현금으로 보증금을 낼 수 있는 전세임차인을 구한 예비입주자가 아니라면 자금조달 계획을 전면 수정해야 한다. 자금 여력이 있는 임차인을 구하지 못한 경우에는 잔금 대출을 활용, 실제 입주를 해야 하는 실정이다.

상황이 이렇자 입주율은 떨어지고 있다. 주택산업연구원에 따르면 인천·경기권 올해 6월 입주율은 77.3%로 전월(81.0%) 대비 3.7%p 하락했다. 미입주 요인으로는 기존주택매각지연, 잔금대출 미확보, 임차인 미확보 등이 거론됐다.

김은선 직방 빅데이터실랩장은 “자금 여력이 있는 임차인만을 받아들이거나, 전세 대신 월세로 전환하는 사례가 늘고 있다. 입주율 저하와 함께 전세시장 축소, 월세 전환 흐름이 동시에 나타나는 모습”이라고 말했다.

/윤혜경 기자 hyegyung@kyeongin.com