“현금 부자들에겐 무용지물”…6·27 대책 한 달, 고가 아파트 신고가 속출

수도권 아파트 시장 극심한 거래 절벽
‘새 것’ 혹은 ‘아예 헌 것’으로 수요 쏠려

롯데서울스카이에서 바라본 서울 도심 아파트 모습 [이승환 기자]

6·27 대출 규제 이후 한 달이 지난 가운데 수도권 아파트 시장이 극심한 거래 절벽 속에서도 일부 고가 아파트를 중심으로 신고가가 속출하고 있다는 분석이 나왔다.

29일 부동산 중개업체 집토스가 6·27 대책 이후 한 달간의 수도권 아파트 매매 실거래가를 심층 분석한 결과 대출 규제의 직접적인 대상이 된 수도권 시장이 비수도권보다 훨씬 더 큰 충격을 받은 것으로 나타났다.

아직 거래 신고 기한(계약일로부터 30일)이 남아있어 정확한 거래량 증감률을 판단하기는 이른 시점이지만 현재까지 신고된 거래를 기준으로 두 지역의 감소 폭을 비교해 보면 정책의 효과를 뚜렷하게 확인할 수 있다는 설명이다.

대책 이후 한 달간 수도권의 거래량 감소율은 -72.5%로 비수도권의 감소율(-39.9%)보다 약 1.8배 더 가팔랐다. 이는 대출 규제의 직접적인 타겟이 되었던 수도권 시장의 매수 심리가 비수도권에 비해 훨씬 더 크게 위축됐다는 의미다.

다만 이처럼 급격한 시장 위축 속에서도 소수의 핵심 자산으로만 매수세가 몰리며 가격 상승을 이끄는 ‘쏠림 현상’이 뚜렷해졌다는 평가다.

실제 이 기간 수도권에서 20억원 초과 아파트의 거래량은 대책 이전 한 달 대비 85.8% 급감하며 가장 큰 폭으로 줄었지만 신고가 비율은 66.1%로 모든 가격대 중 가장 높았다. 대형 평수(85㎡ 초과) 역시 거래량은 79.2%나 감소했음에도 신고가 비율은 12.1%로 전 평형 중 1위를 기록했다.

대출 의존도가 낮은 자산가들이 시장의 불확실성 속에서 가장 안전하고 희소성 높은 자산으로만 선택적으로 집중하고 있다는 설명이다.

5일 서울 송파구 잠실 주공5단지. 기사 내용과 직접적인 연관 없는 이미지. [사진 출처 = 연합뉴스]

건축년도별 분석에서도 양극화는 명확했다. 수도권에서 신고가 비율이 가장 높았던 아파트는 ‘5년 이하 신축’(12.7%)과 미래가치를 품은 ‘30년 초과 노후 구축’(9.5%)이었다.

반면 준신축(4.2%)이나 일반 구축(4.4%) 아파트의 신고가 비율은 그 절반에도 미치지 못했다. 확실한 주거 가치(신축)와 미래 투자 가치(재건축)를 가진 아파트만 살아남는 ‘바벨(Barbell)형’ 시장 구조가 형성됐다는 평가다.

단순히 신고가 거래가 잦은 것을 넘어 한번 오를 때 얼마나 더 비싸게 팔리는지를 나타내는 ‘대책 이전 최고가 대비 상승률’ 역시 수도권(5.6%)이 비수도권(4.1%)보다 높았다.

특히 서울 서초구는 신고가를 기록한 아파트들이 기존 최고가보다 평균 8.6% 더 높은 가격에 거래됐다. 이어 양천구(8.3%), 성동구(8.3%), 강남구(8.1%) 등이 뒤를 이었다.

이는 해당 지역의 핵심 자산에 대한 매수 경쟁이 여전히 매우 치열함을 보여주는 결과다.

이재윤 집토스 대표는 “6·27 대책은 수도권 아파트 시장을 ‘침체’와 ‘과열’이 공존하는 양극화 시장으로 만들었다. 대출 규제로 인해 대다수 일반 아파트의 거래는 끊기는 반면 대출 규제로부터 자유로운 현금 유동성을 기반으로 한 수요가 희소성 높은 초고가·신축·재건축 단지로만 집중되고 있다”며 “오히려 가격 상승 압력이 더 커지는 ‘그들만의 리그’가 공고해지고 있다”고 짚었다.

그러면서 “당분간 이러한 ‘똘똘한 한 채’로의 쏠림 현상은 심화할 것”이라고 덧붙였다.