[투데이 窓]공사비 분쟁 발생 전부터 '법률적 조언' 받아야 한다

권 혁 변호사(법무법인 엘케이비앤파트너스 도시정비팀, 블록체인팀)

여러 현장에서 공사비 분쟁으로 인한 다툼이 계속된다. 최근 몇 년 새 10% 넘는 공사비 증액을 요구하는 사례가 전체 분쟁의 70% 이상을 차지한다고 한다.

한국건설기술연구원 자료에 따르면 10년간 건설공사비지수는 1.5배 상승했다. 자잿값과 인건비 양측에서 상승요인이 있다. 철근과 레미콘, 배관용 스테인리스강관, FW-CV 케이블 등 주요 자재 4개 품목의 가격은 최근 10년간 평균 51% 올랐고 형틀목공의 인건비는 같은 기간에 92%나 급등했다. 공사비 증가문제는 건설사들에도, 공사를 맡기고 사업계획을 수립한 시행자에게도, 애타게 입주를 기다리는 수분양자들에게도 중요하고 민감한 문제가 될 수밖에 없다.

통상 시공사 선정절차가 이뤄지면 시공사는 건축허가 도면을 기초로 해 실시도면을 작성하고 항목별 물량을 산출해 견적을 제시한 후 협상을 통해 도급계약을 한다. 도급계약을 한 이후 착공부터 기성고에 따라 진행한 내용을 보고하고 감리의 확인을 받아 기성공사비를 지급한다.

그런데 통상 시공사들의 공사비 증액요구는 준공 및 입주를 앞둔 시점에 집중된다. 시공사들은 공사기간이 지체되면 지연손해금을 부담해야 하기 때문에 일단 어떻게든 공사를 수행하다 준공 및 입주를 앞둔 시기에 도급계약에 비해 실제 소요된 비용이 더 많다는 주장을 펼치곤 한다. 시행자는 보통 개발사업을 위해 신탁을 이용하는데 시공사가 추가 공사대금을 요구하면 분양 및 입주 그리고 신탁계약 종료와 신탁 수익금의 회수절차에 지장을 초래한다. 심지어 추가 공사비를 요구하는 시공사가 준공된 건물에 수분양자들이 입주하는 것을 막는 경우도 있다. 협의가 이뤄지면 다행이지만 시행자와 시공사의 협의가 이뤄지지 않으면 재판을 통해 해결할 수밖에 없다.

주로 문제가 되는 이슈 중 하나는 애초 공사보다 추가된 부분이라는 주장에서 기준이 되는 도면이 최초 건축허가 도면인가, 아니면 실시도면인가 하는 점이다. 공사비 관련 소송을 다뤄 보고 공사과정을 이해한다면 실시도면이 기준이 될 수밖에 없다는 점을 명확히 알 수 있다. 도급계약을 할 때 시공사의 물량산출은 실시도면을 기준으로 한다. 기성금 지급도 실시도면이 기준이 된다.

최근 가장 많이 문제가 되는 부분은 물가 상승분에 관한 것이다. 최근 몇몇 법원이 물가 상승분에 대한 추가 공사비를 인정했다는 기사가 보도된 적도 있지만 그 판결문들을 보면 도급계약 이후 착공 시까지 사이에 발생한 물가상승 부분에 관한 것이다.

건설사들은 착공 시점에 발주를 하기 때문에 도급계약 이후 착공 시까지 상당한 기간이 지체된 경우는 건설사들에 책임을 물을 수 없고 그 부분의 공사비 증액을 인정하는 것이다. 착공 이후 물가 상승분에 대한 공사비를 인정하기 어려운 이유는 기성공사 비율에 따라 지급하는 과정에서 물가 상승분은 시기별로 다르게 적용되므로 기성금 지급시기별로 모두 다른 가격을 적용해야 하는 복잡성과 어려움이 있다.

공사비 분쟁을 예방하고 분쟁을 조기에 해결하기 위해 도급계약서에 불명확한 개념들을 명확히 하고 책임소재를 분명히 하는 작업이 필요하다. 또한 건설사 입장에선 기성금을 청구하는 과정부터 실제로 추가 공사비가 발생했다는 근거를 명확히 남기는 것이 필요하다.

공사비 증액문제는 재판으로 가는 단계에 이르러서야 변호사를 선임하는 것이 통상적이지만 도급계약서 작성 및 검토, 기성금 청구과정부터 변호사의 법률적 조언을 받는 것이 필요하다. 특히 우리 건설사들이 해외에서도 고전하는 주된 이유가 도급계약과 공사비 청구 관련인데 적극적으로 법률적 지원을 받는 것이 필요하다고 본다.

권혁 변호사(법무법인 엘케이비앤파트너스 도시정비팀·블록체인팀)