'6.6억→5억' 집값 불길 잡혔다?…"폭등 불씨 남아" 방심 말라는 이유

[MT리포트]6.27대책 한달 (上)

[편집자주] 6.27대책 시행 후 한 달이 지났다. 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 강력한 대출 규제책이 시장을 누르며 폭등하던 서울 아파트 가격을 돌려세웠다. 하지만 이는 일시적인 효과일뿐 부동산 시장을 떠받치는 에너지는 여전하다는 평가다. 수요자들을 진정시킬 공급대책을 서둘러야 하는 이유다.

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6·27 규제 한 달, 패닉바잉 사라졌다…남은 과제는 '공급'

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주간 서울 아파트 매매가격 변동률/그래픽=이지혜

정부가 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 낮추는 내용의 '6·27 대출규제'를 시행한 지 한 달이 지났다. 가파르게 오르던 서울 아파트 매매가격 상승폭이 4주 연속 축소되고 거래량도 70% 가까이 감소하는 등 효과가 나타난다. 하지만 부동산 시장을 둘러싼 에너지는 언제든 폭발할수 있기에 집값 안정이 지속되기 위해서는 근본적인 수급 불균형 문제를 해결할 추가 공급 대책이 시급하다.

27일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값 상승세는 대출규제 시행 이후 4주 연속 둔화했다. 규제 시행 전 0.43%까지 폭등했던 서울 아파트값 상승률은 규제가 시작되자 7월 셋째 주(7월21일 기준) 0.16%까지 떨어지며 급랭됐다.

수도권 아파트 중위가격도 하락했다. 대출 규제 전 수도권 아파트 중위 거래는 6억6000만원(전용면적 84㎡)이었으나 규제 이후 거래가격은 5억원, 전용면적은 75㎡로 조정됐다.

거래량도 눈에 띄게 줄었다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대출 규제 전인 5월27일부터 6월25일까지 서울 아파트 매매 건수는 1만1798건이었으나 규제 시행 후인 6월27일부터 이달 25일까지는 3752건으로 68.2% 감소했다. 당장 대출이 막히면서 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자들의 주택 매수가 제한됐기 때문이다.

하지만 이번 규제가 장기적인 집값 하락까지 이어질 지는 미지수다. 서울 아파트값 상승폭이 둔화되기는 했지만 여전히 상승세는 유지되고 있는데다, 당초 대출 의존도가 높지 않은 현금 부자들의 '똘똘한 한 채' 수요로 강남권에서는 신고가 거래도 이어지고 있다.

갑작스러운 규제로 시장이 잠시 소강 상태에 접어들었을 뿐 수요가 사라진 것은 아니기 때문에 정부가 집값 재폭등 가능성에 대해 경각심을 가져야 한다는 지적이 나온다. 실제로 부동산R114가 전국 961명을 대상으로 하반기 주택시장 전망 설문조사를 한 결과 49%가 매매가격이 상승할 것이라고 전망했다.

더욱이 내년부터 공급절벽이 우려되는 만큼 수요자들의 불안심리를 잠재울 수 있는 추가 대책이 시급하다. 정부도 공급확대의 필요성을 강조하고는 있지만 조속한 3기 신도시 건설, 공공임대주택 확대, 유휴지 활용 등 추상적인 내용이 전부다. 공급 방안이 구체화되더라도 실제 입주까지 이어지기에는 상당 시간이 걸린다.

일각에선 당장 수급 불균형 문제를 해소하기 위해 세제 개편이 불가피하다는 목소리가 나온다. 시장에 물량이 풀릴 수 있도록 양도세를 낮추는 등 거래세를 인하하고 보유세를 인상하는 방안 등이 고려돼야 한다는 것이다. 똘똘한 한 채 현상을 야기한 주택 수 과세 기준을 가액으로 전환해야 한다는 지적도 있다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "대출규제로 자금 마련이 어려워지면서 거래가 급정지하고 집값 상승세가 둔화됐지만 일시적 현상일 뿐 전반적인 시장 가격이 떨어지기는 어렵다"며 "보유세 인하 등을 비롯해 다주택자 물량이 나올 수 있는 후속 정책을 고려해야 한다"고 말했다.

아울러 정부가 재건축·재개발 규제 완화를 통한 속도전을 시사한 만큼 재건축 초과이익환수제 등 정비사업 추진에 동력을 불어 일으킬 수 있는 논의도 이어져야 한다는 게 전문가들 의견이다.

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주담대 증가폭, 절반 수준으로…"6·27규제 영향, 8월 본격화"

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5대 은행 가계대출, 주택담보대출 증가 추이/그래픽=윤선정

정부의 '6.27 가계부채 관리방안(이하 6.27 규제)' 시행 이후 7월 은행권의 가계대출 증가세가 한풀 꺾였다. 다만 7월 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 시행 시기와 겹치고 은행 비대면 대출이 일시중단되는 등 다른 요인도 있어 '6.27 규제'만의 효과라고 단정짓기는 어렵다는 의견도 나온다.

27일 금융권에 따르면 지난 24일 기준 5대 은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협)의 가계대출 잔액은 758조9176억원으로 집계됐다. 이는 지난달 말 대비 4조828억원 증가한 수준이다. 같은 기간 주택담보대출 잔액은 지난달 말과 견줘 3조568억원 늘었다.

앞서 5대 은행의 가계대출은 6월 한 달 동안 6조7536억원 급증했다. 지난해 8월(9조6259억원) 이후 10개월 만에 가장 큰 폭이었다. 주담대가 5조7634억원 불어나 지난해 9월 이후 9개월 만에 최대치였고 신용대출도 1조876억원 늘면서 약 4년 만에 최대폭을 기록했다.

지난달과 비교하면 이달 들어 가계대출의 증가세는 눈에 띄게 둔화했다. 일평균 증가량으로 따져봤을 때도 5대 은행의 하루(영업일 기준) 평균 주담대 잔액 증가량은 1698억원으로 지난달(3033억원)의 56% 수준으로 꺾였다.

이를 두고 6월28일부터 곧바로 시행된 '6.27 규제'의 효과가 어느 정도 나타난 것이란 분석이 나온다. 앞서 금융당국은 수도권과 규제지역의 주담대 한도를 6억원으로 제한하고 조건부 전세대출을 전면 금지하는 내용 등이 담긴 강도 높은 대출규제 방안을 발표했다.

여기에 주담대 만기를 30년 이내로 축소하고 신용대출 한도 역시 연소득 이내로 제한했다. 풍선효과를 막기 위해 주담대뿐 아니라 전세대출·신용대출·정책대출까지 전방위적으로 규제를 적용했다. 금융당국은 25일 '가계부채 점검회의'를 열고 '6.27 규제'의 효과가 가시화됐다고 평가했다.

다만 7월 스트레스 DSR 3단계 도입와 시행 시기가 겹치면서 가계대출 증가세의 둔화를 '6.27 규제'의 효과만으로 단정하기 어렵다는 의견도 있다. 주담대의 신청·접수 단계부터 실행까지 1~2개월 정도가 소요되는 점을 고려했을 때 이달 실행액에 규제가 시행되기 전 신청·접수된 대출과 섞여있어서다.

아울러 갑작스럽게 시행된 가계대출 규제를 전산에 반영하지 못한 은행들이 비대면 대출 접수를 한동안 중단한 영향도 있었다. 실제 은행들이 비대면 신용대출을 막아두자 신용대출 잔액은 지난 10일까지만 해도 3887억원 줄었으나, 전산이 재가동된 이후 다시 튀어오르면서 지난 24일까지 7557억원 증가했다.

때문에 금융권에서는 정부의 '6.27 규제' 효과는 오는 8월에 확실하게 드러날 것으로 예상한다. 실제 가계대출 실행보다 선행하는 부동산 시장에선 규제 영향이 감지되고 있다. 한국부동산원이 발표한 7월 셋째주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.16% 올랐으나 6월 다섯째주(6월30일 기준) 이후 4주 연속 상승폭이 둔화했다.

시중은행 관계자는 "이달 실행된 데이터를 기준으로 '6.27 규제'의 효과가 있다고 단언하기는 시기상 아직은 이르다고 보는 게 맞다"라며 "7월 신규 대출이 줄어드는 분위기는 감지되고 있어서, 8월 대출시장의 반응을 살펴보면 그 효과가 확실하게 나타날 것으로 전망된다"고 밝혔다.

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"내가 살 집은 어디" 전세시장 대혼란…잠 못 드는 무주택자

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서울 아파트 전세 거래량/그래픽=이지혜

전례없는 강력한 대출 규제로 집값 상승세는 꺾였지만 전세시장은 출렁인다. 전세 관련 대출 규제가 강화되면서 세입자의 자금 마련은 어려워졌고 집주인들은 전세 물량을 시장에 내놓지 않고 있다. 수요는 유지되지만 거래 가능한 매물이 사라지면서 전셋값 상승에 대한 불안감이 시장 전반에 확산되고 있다.

27일 서울부동산 정보광장에 따르면 이달 서울시 아파트 전세 거래량은 6601건으로 지난 달 1만1843건에 비해 45%가량 급감했다. 이달 말까지 아직 기간이 남았다는 점을 감안하더라도 올해 평균 거래량을 크게 밑돈다.

아파트 평균 전세거래금액은 상승세다. 21일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주 대비 0.06% 상승하며 오름세를 이어갔다. 상승폭은 다소 축소된 모습이지만 역세권이나 선호 단지를 중심으로는 여전히 매물 부족이 심화되며 가격 상승세가 이어진다. 대출 규제 2주차였던 지난 14일 기준 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 평균 0.07% 상승하며 서초구를 제외한 25개 자치구 전역에서 오름세를 기록했다. 공급 제약이 가격에 영향을 미친 것으로 해석된다.

6·27 부동산 대책의 전세자금대출 요건 강화, 전세보증보험 가입 기준 강화 등으로 실수요자들이 자금 확보에 어려움을 겪고 실거주 요건 강화와 갭투자 수익성 감소로 인해 다주택자들이 전세를 통한 임대 공급을 꺼리면서 시장의 전세 매물이 빠르게 줄었다.

반면 수요는 꾸준하다. 여름 방학과 가을 이사철을 앞두고 학군 수요, 직장 이동 수요 등이 지속되면서 매물 부족으로 거래는 거의 이뤄지지 않는 '전세 거래 실종' 현상도 나타난다.

지역별로는 전세가 양극화도 심화되고 있다. 입주물량이 몰린 서울과 수도권 일부 지역에서는 전세가가 하락세를 보이고 있지만 인기 학군이나 교통 여건이 좋은 지역은 수요 대비 공급이 턱없이 부족해 전세가격 상승 압력이 크다. 특히 서울 강북권과 일부 재개발 지역을 중심으로 전세 계약 경쟁이 과열되는 분위기다. 전세가 상승은 결과적으로 집값을 밀어올리는 역할을 해 온 만큼 다소 소강된 집값 상승세를 끌어 올리는 요인이 될 수 도 있다.

가장 타격을 입는 층은 무주택 실수요자들이다. 높아진 대출 문턱에 자금은 막히고 전세가는 오르고 매물은 줄어드는 3중 압박 속에서 '살 집이 없다'는 불만이 커지고 있다. 결국 주거비 부담이 높은 반전세나 월세로 밀려난다.

시장에서는 오는 8~9월 성수기를 기점으로 전셋값이 다시 급등할 가능성을 제기한다. 공급은 줄고 수요는 유지되는 구조적 문제가 해결되지 않는 한 현재의 혼란은 일시적 조정이 아닌 장기적인 트렌드로 이어질 수 있다는 분석이다.

전문가들은 주거 취약계층과 청년층을 지원할 수 있는 추가 대책이 이어져야 한다고 입을 모았다. 윤수민 NH농협금융 부동산 수석 전문위원은 "이번 대출 규제로 실수요자 중 저소득자의 임대차 불안, 전세시장에 대한 혼란이 커졌다"며 "전세시장도 근본적으로는 공급이 확대되어야 하지만 정책 대출 의존도가 높은 저소득층의 지출 부담을 완화해주는 방안을 검토할 필요가 있다"고 말했다.

김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 김지영 기자 kjyou@mt.co.kr 홍재영 기자 hjae0@mt.co.kr 이병권 기자 bk223@mt.co.kr 이창명 기자 charming@mt.co.kr