[기고] 진보 정부 때 왜 집값이 오를까

사람들은 '내 집' 원하는데
정부는 공공임대주택 집중
미스매치가 집값 상승 불러
주택 문제엔 이념 최소화를

새 정부 들어 수도권 집값이 심상치 않다. 급한 대로 은행 대출을 조여 진정 국면에 접어들었지만 수요 억제책만으로는 한계가 있다. 주택 공급 정책을 함께 발표했으면 어땠을까. 지금의 주택값 급등 현상은 전임 정부가 주택 공급을 소홀히 한 측면도 있지만, 지난 좌파 정부에서 집값 급등을 경험한 수요자들이 학습효과로 인한 '패닉 바잉'에 나섰기 때문이다. 그럼 왜 좌파 정부가 들어서면 집값이 급등하는 것일까.

첫째, 부동산 정책을 복지 정책으로 해결하려 하기 때문이다. 주택 가격은 수요와 공급이라는 시장경제 논리에 의해 형성된다. 하지만 좌파 정부에서는 부동산 문제를 '복지' 문제로 해결하려 한다. 집값이 폭등하면 공공임대주택을 늘려 집값을 잡겠다고 한다. 과연 공공임대주택이 부족해 집값이 상승하는 것일까. 수요자는 '내 집'을 원하는데, 정부는 공공임대주택을 말한다. 부동산 정책과 복지 정책은 분리해 접근해야 한다.

둘째, 주택 공급보다는 수요 억제에 집착한다. 세금으로 집값을 잡겠다는 문재인 정부의 논리가 대표적이다. 물론 현 정부에서는 그렇게 하지 않겠다고 했지만, 결국 수요 억제 정책을 먼저 발표했다. 주택 공급 정책도 함께 준비해야 한다. 무엇보다 민간이 주택 공급의 주체가 되도록 해야 한다. 특히 수요자가 원하는 입지에 원하는 주택을 공급해야 한다. 도심 역세권에 직주근접의 도심주택이 필요하다. 공공은 역세권 유휴용지를 활용한 도심주택 건설을 적극 추진하고, 민간은 역세권 민간용지에 민간 주도로 주택을 공급하도록 해야 한다. 이를 위해서는 주차장법, 건축법 등 각종 법·제도의 규제 완화도 필요하다.

셋째, 좌파 정부는 '내 집' 정책보다는 '임대'주택에 중점을 둔다. 주택은 '사는(buying)' 것이 아니라 '사는(living)' 것이라는 주장을 앞세워 주택을 소유하기보다 거주하는 것으로 생각한다. 이는 상당히 이념적인 접근이다. 일반적으로 보수 정부에서는 내 집을 가지도록 하는 정책을 편다. 수요자는 내 집을 원하는데 공급자는 임대주택을 말한다. 수요와 공급의 미스매치가 주택 가격 상승을 부르게 되는 것이다.

넷째, 좌파 정부는 민간 주택 공급에 소극적이다. 서울시의 경우 약 50%가 전세 혹은 월세에 거주한다. 대부분이 민간임대주택이다. 우리나라 공공임대주택 비율은 10% 정도다. 나머지는 민간임대주택 시장에서 해결한다. 하지만 좌파 정부는 임대주택사업자를 죄악시한다. 다주택자에 대한 거부감이다. 결과적으로 민간임대주택 공급을 억제해 주택 가격이 상승하는 악순환이 이어진다.

흔히 부동산은 '심리'라고 한다. 효과적인 주택의 수요 관리와 공급 정책을 통해 안정적인 부동산 정책이 펼쳐질 것이라는 확신을 국민에게 줄 수 있어야 한다. 이 과정에서 정부는 공공주택을 건설해 주택 시장을 안정화하겠다는 발상부터 바꿔야 한다. 정부는 주거복지 정책에 집중하고, 주택 시장은 시장 메커니즘에 맡겨야 한다. 민간을 주택 공급자의 한 축으로 활용해야 한다. 무엇보다 주택 부동산 정책에 대한 이념적 접근을 최소화해야 할 것이다.

[이정형 중앙대 건축학부 교수]