인천 영종 ‘10년 제자리’ A3블럭, 공공임대→민간임대 전환

iH, 사업비 부담에 변경 절차
경기 악화로 정상화는 미지수

인천 영종하늘도시 A3블럭 공공임대주택 사업이 민간임대주택 사업으로 바뀐다.

26일 인천경제자유구역청과 인천도시공사(iH) 등에 따르면 iH는 영종 A3블럭 2만5천774㎡(7천796평)의 주택 유형을 공공임대에서 공공지원 민간임대로 바꾸기 위한 지구단위계획 변경 절차를 밟고 있다.

공공지원 민간임대로 바뀌면 민간사업자가 자금을 투자자로부터 모아 임대아파트를 지은 뒤, 임대를 통한 수익을 다시 투자자에게 배당하는 리츠(REITs) 방식으로 이뤄진다.

앞서 iH는 이 부지에 에 435가구 규모로 공공임대주택 사업을 추진했지만, 10여년 전부터 멈춰서 있다. 사업을 추진하기 전 외부기관을 통해 사업 타당성 등을 검토받아야 하는데, 3천억원에 이르는 사업비가 들어가는 반면 적자 규모가 커 타당성이 나오지 않았기 때문이다. iH는 지난 2023년 마련한 iH 재정건전화 추진계획에 따라 리츠사업으로 전환, iH와 민간 사업자가 공동 출자해 민간임대주택을 건설하는 방식으로 바꾸는 것을 결정했다.

다만, 리츠 방식을 선택해도 부동산 경기 악화, 영종지역 미분양 등으로 사업을 정상화할 수 있을지는 미지수다. 서진형 한국부동산경영학회장은 “리츠 방식으로 사업을 원활하게 하기 위해서는 수익률을 7~8%는 보장해야 한다”고 말했다. 이어 “하지만 현재 워낙 부동산 경기가 좋지 않아 수익률 보장은 물론, 참여하려는 민간 사업자조차 찾기 쉽지 않을 것”이라며 “부동산 시장이 워낙 나빠 사업이 본궤도에 오를 수 있을지 낙관할 수 없다”고 덧붙였다.

이에 대해 iH 관계자는 “공기업은 부채 비율 통제를 받다 보니 리츠를 통해 법인을 설립하면 사업비가 많이 드는 큰 사업을 추진하기 비교적 원활하다”고 말했다. 이어 “하지만, 부동산 경기가 너무 좋지 않아 본격적으로 리츠 사업을 추진할 수 있는 시기를 두고 봐야 하는 상황”이라고 했다.

한편, iH는 영종 A3블럭을 비롯한 영종하늘도시의 일부 개발 및 실시계획 일부 변경을 추진 중이다. 학령인구 증가에 따른 과밀학급 해소를 위해 중구 영종하늘도시 파크골프장(근린공원28호)을 학교 용지로 변경하고, 3단계 유보지 남측해안도로 도로를 자전거 도로로 조성할 예정이다.

김샛별 기자 imfine@kyeonggi.com