정부 이기는 시장 없단 말의 진짜 의미[김영주 기자의 부동산 깊이보기]

부동산 시장에는 ‘정부를 이기는 시장은 없다’는 말이 있다. 실제로 강력한 규제가 나올 때마다 거래는 빠르게 위축되고, 시장의 분위기는 바뀐다. 모든 주택담보대출을 6억 원으로 제한하는 극약 처방을 담은 6·27 가계 부채 대책이 나오자 시장은 곧바로 반응했다. 무주택자들은 매수를 미뤘고, 1주택자들은 갈아타기를 멈췄다. 7월 서울 아파트 거래량은 6월 대비 80% 가까이 줄 것으로 예상된다. 시장의 힘이 아무리 강하더라도 강력한 정부 규제 앞에서는 매수 심리가 위축된다는 것이 이번 장에서도 증명됐다.

하지만 규제는 늘 유효 기간이 있었다. 돈을 빌리지 못하게 한다고 집을 사고 싶은 시장 참여자들의 욕망까지 사라지지는 않아서다. KB금융지주 경영연구소의 ‘2024 한국 부자 보고서’에 따르면 지난해 말 기준 10억 원 이상 금융 자산 보유자는 46만1000명에 달한다. 지난해 억대 연봉을 받은 근로자는 139만 명에 이르고, 사업 또는 임대 소득으로 억대 이상의 연 소득을 올린 이들도 15만 명 정도다(국세청). 이들은 정책의 틈새를 파고들어 부동산으로 다시 진입할 준비가 되어 있다. 정책이 시세 상승 속도를 늦출 순 있지만 시장의 방향까지 바꾸지는 못하는 까닭이다.

서울 아파트 입주 물량은 2026년 4000여 가구로 예상된다. 적정 공급 4만5000여 가구의 10분의 1도 되지 않는 수준이다. 이러한 공급 절벽은 최소한 2029년까지 이어질 것으로 보인다. 공급이 말라붙으면 수요는 다시 분출할 것이다. 이는 서울 아파트값 상승을 다시 이끌 가능성이 크다. 오랜 기간 억눌린 수요는 작은 상승에도 활활 타오르는 마른 낙엽과 같다. 수요를 규제하는 정책을 오래 쓰면 작은 불씨 하나에도 불장으로 번질 위험만 키우는 꼴이다.

물론 공급량만 끌어올린다고 능사는 아니다. 공급의 질이 중요하다. 직장과 가까우면서 교통이 편리하고, 교육 환경이 양호하며, 주차 편의성과 커뮤니티 시설까지 갖춘 ‘살기 좋은 아파트’를 서울 도심에 충분히 공급해야 한다. 대다수가 살고 싶어 하는 집이 널려 있다면 수요자들은 무리한 대출을 받아서 집을 사지는 않을 것이다.

이런 근본적인 처방 없이, 대출을 무조건 못 받게 하고, 갭투자를 틀어막는 식의 억압적이고 통제적인 방식으로는 ‘주거 안정’이라는 정책 목표를 달성하기 어렵다.

김영주 기자