경남 재개발 8곳·재건축 28곳…주택 공급 위주 벗어나야
재건축 32곳 준공, 28곳 진행, 8곳 예정
재개발로 주택 74%·재건축 25% 증가해
사업 진행 중 민원 발생…법규 위반 문의 등
주민 스스로 한계 부딪혀 공공 역할 기대해
주택 수요 부족해 도시기능 복합 개발 필요도
창원시 구도심 곳곳마다 재개발·재건축 사업을 알리는 펼침막이 걸려 있습니다. 창원지역에만 재개발 사업 구역이 8곳, 재건축 사업 구역은 19곳입니다. 그러다 보니 시시비비도 많습니다. 창원 가음1구역재건축정비사업조합은 19일 일부 조합원이 임시총회를 열고 조합장을 해임하려다 문서 위조가 적발돼 무산됐습니다. 해당 사업장은 조합과 일부 조합원 간 갈등으로 사업 진전이 더딘 상태입니다. 이에 민간 조합이 주도하는 재개발·재건축 사업에서 행정기관 역할을 주문하는 목소리가 큽니다. 또 주택 수요가 부족한 경남은 주택 공급 위주가 아니라 도시기능까지 복합적으로 개발해야 한다는 조언이 나옵니다.
경남에서는 그동안 재개발 사업 7개 구역이 준공했다. 창원시 6곳, 통영시 1곳이다. 현재(5월 31일 기준) 8곳에서 재개발 사업이 이뤄지고 있다. 모두 창원지역으로 사업시행단계 3곳, 관리처분단계 4곳, 착공 1곳 등이다.
그동안 경남지역에서 진행한 재개발 사업으로 4522가구였던 세대수는 7799가구로 74.5% 증가했다. 나머지 재개발 정비사업이 완료하면 기존 8239가구인 세대수는 1만 4226가구로 72.6% 늘어날 예정이다.
재건축 사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하고자 추진한다. 사업 시행자는 일반적으로 조합이고 절차는 크게 △정비계획단계 △사업시행단계 △관리처분단계 등으로 구분한다.
경남에서는 그동안 재건축 사업 32곳이 준공했다. 창원시 26곳, 진주시 1곳, 사천시 1곳, 김해시 1곳, 거제시 2곳, 양산시 1곳 등이다. 현재 28곳에서 재건축 사업이 이뤄지고 있다. 창원시 19곳, 김해시 3곳, 진주시 4곳, 거제시 1곳, 양산시 1곳 등이다. 28곳 가운데 정비계획단계 2곳, 사업시행단계 15곳(추진위원회 구성 10곳, 조합설립인가 3곳, 사업시행인가 2곳), 관리처분단계 11곳(관리처분인가 6곳, 착공 5곳)이다.
그동안 경남지역에서 진행한 재건축 사업으로 기존 1만 9531가구였던 가구수는 2만 4484가구로 25.3% 증가했다. 나머지 28개 재건축 정비사업이 완료하면 기존 2만 5385가구인 가구수는 1만 9950가구(분양 기준)로 달라진다. 경남도 관계자는 "사업성이 부족하거나 용적률 제한 등으로 가구수가 오히려 감소할 수 있다"며 "또 경제성 고려해 가구수를 줄여서라도 사업을 진행할 수 있다"고 설명했다.
◇"공공이 주민 갈등 해결 지원해야"= 도시정비사업은 추진절차가 복잡하고 사업 기간이 길다. 다양한 이해관계자가 참여해 사업 진행 과정에서 다양한 갈등과 분쟁이 발생하고 있다.
창원의 한 재건축사업조합도 2018년 조합설립인가를 받았지만 현재 터 정리 중이다. 7년 동안 조합장이 여러 차례 바뀌고 일부 조합원과 조합 집행부 간 고소·고발 등 법적 분쟁도 하고 있다. 19일 가음1구역재건축정비사업조합이 주최한 총회에서도 문서 위조를 시도한 조합원의 제명 건 등 분쟁 관련 안건이 상정됐다. 조합 관계자는 "조합 와해와 조합원 갈등, 공사비 허위 산출 등을 일으키는 조합원 탓에 어려움을 겪는다"고 하소연했다.
지난해까지 도내에서 발생한 도시정비사업 관련 민원(2021년~2024년 기준)은 64건이다. 법규 위반 여부를 확인하는 민원이 29.7%(19건)로 가장 많았고, 피해·불편 개선과 법규 등 규정 문의가 각각 20.3%(13건), 정보공개 15.6%(10건), 지도·감독 요청 14.1% (9건) 등으로 나타났다.
경남도의회 의원 연구단체인 '지역경제연구회'는 지난해 개최한 '경상남도 도시정비사업 활성화 방안 정책 토론회'에서 조합원 이해득실에 따라 집단으로 나뉘어 다툼이 발생하고 금전 관계와 권리문제, 분담금 증가로 조합원 갈등이 발생한다고 밝혔다.
주민은 공공의 다각적 지원과 선도적 역할을 바란다. 주민 스스로 정비사업을 추진할 때 한계에 부딪히기 때문이다. 하지만 지방자치단체는 지원보다 규제에 초점을 두고 지역 현장을 관리하고 있다.
◇"경남은 주택 공급 목적 벗어나야"= 도내 재개발·재건축 사업이 마무리하면 도시는 바뀐다. 미관뿐만 아니라 주민 주거환경도 달라진다. 도시 정체성을 담은 도시정비사업 중요성은 더 커지고 있다.
경남연구원은 인구 현황과 가구 구성, 주택 보급률, 주택 노후도 등을 고려해 지역별 특성을 살린 다양한 정비사업이 필요하다고 제언한다. 최영문 연구위원은 "미분양이 있는 경남에서 고층·고밀의 주택공급 위주 정비사업은 한계가 있다"며 "주택 수요가 부족한 경남은 주거·상업·업무 등 도시기능을 복합 개발해야 한다"고 말했다. 이어 "창원과 김해, 진주 등은 정비기본계획 수립 때 정비사업과 연계해 지역 내 역사문화 내 역사·문화·산업 등 고유 자원을 활용하면 지역 가치를 높일 수 있다"고 조언했다.
경남연구원은 민간과 공공 협력도 강조했다. 최 연구위원은 "정비사업은 주민 소유 토지에서 진행하는 민간사업이지만 사업 시행으로 주변 지역 주거환경과 도시기능에 미치는 효과가 큰 준공공사업이다"며 "계획수립 단계에서 민간과 공공의 협력이 필수적이다"고 밝혔다.
창원시 관계자는 "창원에 도시정비사업장이 많지만 최근 고물가로 원자잿값과 공사비 등이 올라 현장이 위축해 있다"고 말했다. 그러면서 "도시정비사업은 시 처지에서 볼 때 도시환경 정리 측면과 아울러 주민 주거 질이 향상되고 사업성이 있어 긍정적이다"며 "분쟁조정위원회 등 다양한 기구로 적극적으로 지원하겠다"고 말했다.
/이미지 기자