[기고] 토지거래허가구역 내 주택 양도시 세금신고는?

[the L] 화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

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최근 주택담보대출의 한도를 최대 6억원으로 제한하는 내용을 주요 골자로 하는 금융대책이 시행됐다. 이는 서울 부동산 가격의 상승세가 식을 줄 모르고 이어진 데에 따른 것이다. 특히 올해 2~3월경 토지거래허가구역 해제 및 확대 재지정에 따른 강남3구 및 용산구 부동산 가격의 상승이 크게 기여했다는 분석이 주를 이룬다.

토지거래허가제도란 토지의 투기적 거래 성행 및 지가 급등 또는 그러한 우려가 있다고 인정되는 지역에 대하여 국토교통부장관, 시·도지사가 이를 허가구역으로 지정해 허가구역 내 토지의 매매계약 등에 대해 허가 받도록 하는 것이다. 그 계약은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않는다. 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급 유효한 계약이 되며, 그와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는 특징을 가진다.

이에 세법은 통상의 경우와 달리 매매대금을 완납한 이후 토지거래계약허가가 이루어진 경우 양도일이 아니라 허가일이 속하는 달의 2개월 이내에 양도소득세를 신고하도록 규정하고 있다. 즉, 양도소득에 있어 자산의 양도라 함은 그 자산이 '유상으로 사실상 이전되는 것'이다. 경제적인 측면에서만 양도소득을 파악해 이득의 지배관리나 향수를 하고 있는 지위에 있는 것만으로 양도소득이 있다고 판단해서는 안된다. 대신 토지거래허가를 받지 않은 상태에서 단지 그 매매대금이 먼저 지급돼 매도인이 이를 보관하고 있다 해 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보기 어렵다는 점을 고려해 허가일을 기준으로 신고의무를 부과하고 있는 것이다.

다만 이는 '신고'에 관한 기준일뿐이라 양도시기 내지 양도소득세 납세의무 성립시기와는 별개다. 여기서 납세자의 오해와 혼란이 초래될 우려가 발생한다. 납세의무 성립시점은 양도차익 계산을 위한 기준시기가 됨은 물론이고 나아가 법령 적용의 기준시기도 되는데, 양도소득세는 양도시기를 기준으로 납세의무가 성립하고 그 양도시기는 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날에 해당한다. 납세자로서는 토지거래허가구역 내의 부동산을 양도한 경우 양도차익 계산 및 법령 적용에 있어 잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 하여 세액을 산출해야 한다. 비록 토지거래허가일을 기준으로 신고기간이 진행하더라도, 세액은 납세의무성립일을 기준으로 산출해야 하는 것이다.

이와 관련해 갑이 2008년 2월경 토지거래허가구역 내 토지를 매도하여 같은 해 3월경 잔금을 받는 경우를 생각해보자. 이듬해 12월 토지거래허가를 받아 2010년 1월 소유권이전등기를 경료해 준 이후, 납세의무 성립시기를 허가일인 2009년 12월로 봐 양도소득세를 신고했다. 하지만 과세관청은 잔금청산일인 2008년 3월로 봐 과세한 사안에 대해, 법원은 토지거래허가구역 내 토지의 양도소득에 대한 신고기간에 불구하고 납세의무의 성립은 양도시기를 기준으로 판단하는 것이라는 점을 지적하면서 갑의 청구를 기각한 바 있다.

다른 법령보다 개정이 잦은 세법의 특성상 납세의무 성립시점을 잘못 파악하는 경우 잘못된 법령의 적용으로 인하여 예측하지 못한 손실을 입을 수 있다. 위 사례에서 갑은 기본세율(35%)을, 과세관청은 비사업용 토지에 대한 중과세율(60%)을 적용했다. 토지거래허가구역 확대 지정이 논의되는 요즘, 양도소득세 신고에 관하여도 다시 한 번 주의를 기울일 필요가 있다.

최진혁 법무법인 화우 변호사/사진=법무법인 화우

최진혁 변호사는 화우 조세그룹 파트너변호사로 주요 업무 분야는 조세자문, 조세쟁송이며, 국내외 유수기업 및 다국적기업의 세무조사지원, 불복대응 업무 등을 수행한 바 있다. 공인회계사 자격 취득 후 삼일회계법인에서 근무하며 회계감사 및 재무실사 업무를 수행했고, 변호사 자격 취득 후에는 삼성전자㈜, 서울지방국세청 등에서 근무했다.

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