"규제 피했는데 왜 이러죠?"…오피스텔 가격 '제자리'인 이유

대출 규제 피한 오피스텔
반사이익 전망에도 가격은 '제자리'
전세의 월세화에 임대수익률은 상승

서울 마포구 오피스텔 밀집지역 전경. 사진=한경DB

정부가 6·27 대출 규제로 수요 억제에 나선 가운데 규제 무풍지대인 오피스텔로 수요가 이동할지에 관심이 쏠리고 있다.

오피스텔은 청년이나 신혼부부 등 1·2인 가구에는 아파트를 대체할 실거주 수단이 될 수 있고, 투자 측면에서는 아파트 대비 적은 자본으로 임대수익을 낼 수 있는 유형이다. 비(非)주택으로 분류돼 이번 대출 규제 대상에서도 제외됐다. 현재 규제로 인해 아파트를 구입할 때 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한되고 다주택자는 주택담보대출이 아예 나오지 않지만, 오피스텔에는 적용되지 않는다.

21일 한국부동산원에 따르면 올 6월 전국 오피스텔 임대수익률은 5.55%를 기록했다. 부동산원이 표본을 확대하고 새로 통계를 집계하기 시작한 2024년 1월 이후 지속 상승하고 있다. 지역별로는 서울보다 지방 오피스텔이 더 높은 수익률을 내고 있다. 임대료는 지역별 편차가 크지 않지만, 매매가는 지방이 낮기 때문이다.

서울의 오피스텔 임대수익률은 6월 현재 4.94%이지만 지방은 5.97%로 1%포인트(P) 이상 높다. 특히 전용면적 40㎡ 이하 소형면적 오피스텔 임대수익률은 대전이 8.50%에 달하고, 광주(7.36%) 대구(6.89%) 등도 높게 나타났지만, 서울은 이에 미치지 못하는 5.23%에 그쳤다. 국내 저축은행의 1년 만기 정기예금 평균 금리가 최근 기준으로 연 3.00%임을 고려하면 지역에 따라 오피스텔 임대수익률이 2배 넘게 차이가 나는 셈이다.

유진투자증권은 최근 보고서에서 "주택 수요 억제 정책은 공급 감소와 전세의 월세화가 맞물려 월세 상승과 비주택(오피스텔) 수요 증가로 이어질 가능성이 있다"며 "아파트 실사용 면적과 저평가된 대단지 오피스텔은 실거주 대안으로 재평가가 가능하다"고 분석했다.

다만 오피스텔 매매가는 오르지 않고 있다. 부동산원의 전국 오피스텔 매매가격지수를 보면 2022년 7월부터 올 6월까지 계속 하락세를 보인다. 서울 아파트값은 올해 상반기 평균 3.41% 올랐지만, 같은 기간 오피스텔 가격은 거의 변동이 없다.

대출 규제 이후 아파트 수요가 줄어든 게 아니라 시장 상황을 관망 중이라는 분석이 대체적인데, 이를 고려하면 아파트 수요가 오피스텔로 눈에 띄게 이동하지는 않을 것이라는 전망도 나온다. 업계 관계자는 "아파트 수요가 오피스텔로 이동해야 가격이 오를 텐데, 지금은 아파트 수요가 이탈하지 않고 가격 조정 추이를 관망하는 중"이라며 "일부 수요가 오피스텔로 옮겨갈 수 있지만, 큰 영향은 없을 것"이라고 내다봤다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com