[절세의神] 재건축 때 산 실거주 주택 팔 때 비과세라더니 ‘1억 폭탄’ 이유는?

기존 집 ‘사업시행인가 이후’ 새 집 사야
조합원 입주권 승계 취득 시 비과세 불가
관리처분계획인가 전 주택 취득해야 적용

일러스트=챗GPT 달리3

홍모씨는 2022년 11월 재건축 조합원 입주권을 매입하고, 이듬해 1월 다른 아파트를 사들여 최근까지 거주하다 지난달에 살던 아파트를 팔았다. 홍씨는 양도소득세를 줄이기 위해 ‘대체주택 비과세 특례’ 신고를 했다. 대체주택 비과세 특례는 1주택자가 재개발·재건축 사업 기간에 거주 목적으로 취득한 대체주택을 다시 양도할 때 적용되는 비과세 제도다. 그러나 국세청은 홍씨에게 양도세 1억원을 내라고 통보했고, 홍씨는 세무사를 찾아갔다.

대체주택 비과세 특례는 2주택 상태에서도 양도세를 면제받을 수 있는 요긴한 절세 방법이다. 보통 1가구 2주택의 경우 양도세율이 최대 45%까지 적용되는 점을 고려하면 상당한 혜택이다. 그러나 요건이 까다롭기 때문에 조건 충족 여부를 꼼꼼히 살펴야 양도세 폭탄을 맞지 않을 수 있다.

대체주택 비과세 특례를 적용받으려면 네 가지 요건을 충족해야 한다. 대체주택은 ① 사업시행인가일 이후에 취득해야 하고 ② 1년 이상 거주해야 하며 ③ 재개발, 재건축 주택이 완성된 날로부터 3년 이내에 양도해야 한다. 신축 주택은 ④ 완공 후 3년 이내 이사해 1년 이상 계속 거주해야 한다는 조건도 붙는다.

재개발·재건축사업 추진 절차 및 대체주택 비과세 특례 적용 요건./국세청 제공

홍씨는 모든 요건은 충족하고 있으나, 왜 대체주택 비과세 특례 적용이 불가한 것일까. 이유는 홍씨가 조합원 입주권을 승계 취득했기 때문이다. 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이나, 그 자체로 주택은 아니다. 재개발·재건축 주택은 관리처분계획인가일 이후로 성격이 달라진다. 관리처분계획인가일 전에 주택을 매수하면 양도세법상 부동산 취득으로 보나, 이후엔 입주권의 취득으로 간주한다.

만약 홍씨가 입주권이 아닌 주택을 취득했다면 양도세 1억원을 내지 않아도 된 셈이다. 국세청은 ‘양도소득세 실수톡톡’ 자료에서 “조합원 입주권이 아닌 관리처분계획인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하다”며 “재개발·재건축이 예정되거나 진행 중인 지역의 주택을 취득할 계획이 있다면 관리처분계획인가일 전으로 주택의 취득 시기를 조정하는 것이 절세에 도움이 된다”고 했다.

재개발·재건축 권리 전환 시기./국세청 제공

간혹 조합원 입주권은 샀으나 재개발·재건축 사업이 지연돼 이를 팔 때, 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 생각할 수 있으나 불가능하다. 장기보유특별공제는 주택에 해당하는 기간에 대해서만 적용되기 때문이다. 조합원 입주권 보유 기간은 공제 기간에 포함되지 않는다.

장기보유특별공제는 부동산을 오래 갖고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도로, 최대 30%(15년 보유)의 공제율이 적용된다. 15년 동안 주택을 갖고 있다가 매도하는 경우엔 양도차익에서 30%를 뺀 금액에 세금을 부과한다는 뜻이다.

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