대출에 막힌 투자…'6억 이하' 노원·도봉 아파트 실수요 몰린다

서울지역 거래량 전년 대비 4분의 1…저렴한 외곽 주목

서울 강남구의 한 부동산 중개업소에 붙은 아파트 매물 현황 모습. /뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 이달 서울 아파트 시장에서 6억 원 이하 거래량이 급감한 것으로 나타났다. 지난달 정부가 발표한 초강력 대출 규제가 투자 수요의 진입을 막으면서 중저가 시장도 위축된 결과다.

반면 전체 거래 중 6억 원 이하 아파트의 비중은 오히려 증가했다. 대출 한도 내에서 내 집 마련을 시도한 실수요자 중심의 거래가 이어졌다는 해석이다.

대출 규제 이후 관망세…6억 아파트 거래량 감소

21일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 이달 18일 기준 서울 아파트 매매 중 6억 원 이하 거래는 378건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1553건)의 24.3%에 불과하다.

아파트 거래량 위축은 정부의 대출 규제 영향이다. 지난달 정부는 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억 원으로 제한했다. 부동산 업계에선 실거래가 신고 일정 여유를 고려해도 전년 수준을 밑돌 것으로 전망했다.

특히 다주택자의 경우 주택담보대출인정비율(LTV)을 0%로 적용해 신규 대출이 막히면서 실수요자 외에는 매수 여력이 크게 줄어든 상황이다.

당분간 서울 아파트 거래량이 뚜렷하게 늘기 어려울 것이란 전망도 나온다. 한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.19%로 전주(0.29%) 대비 둔화했다. 정부의 대출 규제 발표 이후 3주 연속 오름 폭이 줄었다.

백새롬 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "당분간 '지켜보자'는 분위기가 고가시장을 중심으로 번지고 있다"며 "아파트 매매건수와 집값 상승 랠리는 대출 규제 본격화로 주춤하다"고 설명했다.

서울 남산에서 바라본 아파트 모습. 2025.7.15/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

외곽 실수요 집중…강남은 '현금 부자'만

거래량이 줄었지만, 6억 원 이하 아파트의 거래 비중은 오히려 높아졌다. 이달 서울 아파트 전체 매매 계약 건수 중 6억 원 이하 비중은 26.7%로 조사됐다. 올해 상반기 전체(16.5%)보다 10.2%p 증가한 수치다.

내 집 마련을 원하는 실수요자들이 규제를 덜 받는 지역에서 계약을 체결했다. 이달 계약 지역은 실수요가 몰리는 △노원구(76건) △도봉구(37건) △구로구(35건) △중랑구(24건) 순으로 조사됐다.

수도권으로 확대할 경우 중저가 매매 비중 증가는 뚜렷해진다. 부동산 중개 플랫폼 집토스에 따르면 규제 이후 수도권 아파트 전체 거래에서 5억 원 이하 주택이 차지하는 비중은 40.1%에서 50.4%로 확대됐다. 10억 원 초과 아파트 거래 비중은 23.9%에서 12.1%로 줄었다.

이 같은 전반적인 위축 흐름 속에서도 일부 현금 부자 수요는 여전히 존재한다. 올해 들어 전용 59㎡가 처음으로 40억 원에 거래됐다. 지난달 반포동 래미안퍼스티지와 아크로리버파크가 40억 원에 실거래 신고됐다.

관련 업계에선 이번 대출 규제를 계기로 서울 및 수도권 주택시장이 투자 수요에서 실수요자 중심으로 옮겨갈 가능성이 크다고 내다봤다.

한 중개업소 관계자는 "대출 한도 내에서 매매가 가능한 서울 외곽 지역의 중저가 아파트에 수요가 몰릴 것"이라며 "투기적 수요가 진입하기 어려운 구조가 만들어진 만큼, 시장은 실수요 중심으로 재편될 가능성이 높다"고 말했다.

passionkjy@news1.kr

<용어설명>

■ 주택담보대출인정비율(LTV)
자산의 담보 가치에 대한 대출 비율을 의미한다. 예를 들어 아파트 감정 가격이 10억 원이고 담보 인정 비율이 70%이면 금융기관으로부터 7억 원의 주택 담보대출을 받을 수 있다.