대출규제는 ‘맛보기’…더 센 부동산 규제 많다는데 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-55]
‘규제지역’ 투톱 주요 내용은
세금규제 강한 조정대상지역
투기과열지구는 재건축 규제
공통점은 대출한도 대폭 축소

서울 강남권 아파트 전경 [사진출처=연합뉴스]

고공 행진하던 서울 아파트값 상승세에 제동이 걸렸습니다. 한국부동산원 주간 시세에 따르면 서울 아파트값 상승폭은 0.43%→0.40%→0.29%로 축소되고 있습니다. 정부가 6월 27일 발표한 초강력 대출 규제의 효과가 나타나는 셈입니다. 급한 불은 끈 것이죠.

그러나 상승 불씨가 아예 꺼진 건 아닙니다. 집값 상승폭이 꾸준히 줄고 있지만 오름세는 여전합니다. 집값이 추세적으로 하락 전환하긴 어렵단 전망도 많습니다. 많은 이들이 서울에 살고 싶어 하지만 주택 공급이 쉽지도 빠르게 이뤄지지도 않으니까요.

규제지역 투톱···조정대상지역·투기과열지구

정부는 이에 6.27 대출 규제는 시작일 뿐이라고 경고합니다. 이재명 대통령도 “이번 부동산 대출 규제는 맛보기 정도에 불과하다”며 “수요 억제책은 이거 말고도 많다”고 했습니다. 정부가 꺼내 들 수 있는 또 다른 수요 억제책은 무엇이 있을까요. 대표적으로는 ‘규제지역 확대 지정’이 있습니다. 그래서 오늘은 규제지역 얘기를 한 번 해보겠습니다.

서울 강북에서 바라본 서초구 반포권역 일대의 아파트. [사진제공=NH투자증권]

규제지역은 보통 ‘조정대상지역’과 ‘투기과열지구’를 뜻합니다. 현재 전국에서 이 두가지 규제지역으로 지정된 곳은 딱 4곳뿐 입니다. 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 그 주인공이죠. 4개 자치구는 조정대상지역이자 투기과열지구로 지정돼 있습니다. 아래 글에서 하나하나 소개할 다양한 규제를 이중으로 적용받고 있는 겁니다. 강남3구와 용산구 아파트에 관심 있는 이들이라면 반드시 살펴볼 필요가 있습니다.

단순 명칭만 보면 조정대상지역보다 투기과열지구의 규제가 셀 것 같지만 그렇진 않습니다. 과거 집값 급등기 때 정부가 규제지역별로 이런저런 제한을 추가하며 서열이 사실상 무너졌단 평가를 받기 때문입니다. 가령 조정대상지역은 세제 규제가 강합니다. 반면 투기과열지구는 재건축·재개발 같은 정비사업 관련 제약이 크죠.

조정대상지역에서 강해지는 세금 규제

먼저 조정대상지역 세금 규제부터 볼까요. 1주택자가 조정대상지역에 있는 집을 한 채 더 사면요. 취득세 8%가 붙습니다. 참고로 취득세는 집을 새로 살 때 내는 세금입니다. 만약 조정대상지역이 아닌 곳의 집을 산다면 취득세는 1~3% 정도만 부과되죠. 조정대상지역에 있는 아파트를 사서 3주택자가 된 사람은 어떨까요. 취득세가 무려 12%나 부과됩니다.

[사진출처=Chatgpt]

취득세 뿐만 아닙니다. 조정대상지역에선 집을 팔며 생긴 차익에 매기는 양도소득세도 많이 내야 합니다. 양도소득세가 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트 더 붙습니다. 그나마 직전 정부에서 양도세 중과는 내년 5월까지 한시적으로 배제를 해놓은 상황이긴 합니다. 하지만 이재명 정부의 입장은 아직 불투명합니다. 중과가 될 가능성도 열려있는 거죠.

정부는 집을 오랫동안 보유한 사람은 투기 목적이 적다고 판단합니다. 그래서 양도소득세를 일부 감면해주곤 합니다. 이를 양도세 ‘장기보유 특별공제’라고 합니다. 그러나 조정대상지역에 있는 집을 소유한 다주택자라면 이 같은 특별공제도 해주지 않습니다.

투기과열지구에선 조합원 지위양도 제한

투기과열지구엔 이런 세금 규제는 별도로 없습니다. 하지만 조정대상지역에는 없는 정비사업 규제들이 있죠. 대표적으로 투기과열지구에 속한 재건축 단지는 ‘조합설립인가’ 이후 아파트를 사고파는 게 상당히 까다로워집니다.

조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한되기 때문입니다. 집을 팔 수는 있지만 조합원 지위까지 다른 사람에게 넘어가지 않는다는 뜻입니다. 재건축 이후 새집을 받을 권리가 없어지고 현금 청산 대상이 된다는 건데요. 당연히 누구도 이런 집을 사려고 하지 않겠죠.

[사진출처=국토교통부]

물론 여러 예외 사유가 있긴 합니다. ‘5년 거주·10년 보유’ 요건을 충족하는 경우입니다. 집을 파는 사람(양도인)이 △1가구 1주택자이고 △해당 아파트에 5년 이상 살았고 △10년 이상 소유하기까지 했으면, 조합원 지위를 양도할 수 있습니다.

오랜 기간 동네에 살면서 집을 딱 한 채만 갖고 있었던 사람이라면 투기꾼이 아닐 테니까요. 재건축 사업이 장기간 표류할 때도 예외 사유가 인정됩니다. 더욱 자세한 내용은 부동산 이기자 52화에 상세히 적어뒀으니 참고하시길 권합니다.

로또청약으로 높은 관심을 모았던 서울 서초구 래미안 원펜타스 전경. [매경DB]

아울러 투기과열지구에서 분양하는 아파트는 거의 대개 ‘분양가 상한제’를 적용받기도 합니다. 분양가 상한제는 주택 분양 가격을 일정 수준 아래로 정하는 제도입니다. 줄여서 분상제라 많이 불립니다. 투기과열지구로 지정된 강남3구와 용산구에서 시세보다 훨씬 저렴한 일명 ‘로또 청약’이 계속 나오는 건 이 제도 영향입니다.

LTV 70%→50%, 대출 한도 ‘확’ 줄어

수도권 주택담보대출(주담대) 최대한도를 6억원까지로 묶어버리는 초강력 6.27 대출 규제가 나오기 전에는요, 규제지역이 됐을 때 가장 달라지는 건 바로 대출이었습니다. 다른 지역에 비해 대출 한도가 확 줄어들곤 했거든요. 비록 6.27 대출 규제가 워낙 강력해 지금은 규제지역의 대출 제한이 큰 의미가 없어졌지만 말입니다.

그래도 주요 내용을 살펴보자면 규제지역에선 주택담보대출비율인 LTV가 낮아집니다. LTV는 쉽게 말하면 집값의 몇 퍼센트까지 대출이 가능한지를 나타내는 지표입니다. 10억원 짜리 아파트를 산다고 가정해볼까요. LTV 50%가 적용되면 은행이 대출을 최대 5억원까지만 해줍니다.

비규제지역인 서울 성동구 아파트 전경. [매경DB]

일반 무주택자가 비규제지역에 있는 집을 살 때는 LTV가 최대 70%까지 적용됩니다. 이론상으로는 10억원 짜리 주택을 매수할 때 은행에서 7억원을 빌릴 수 있는 거죠. (현재는 6.27 대출 규제 때문에 6억원까지만 빌릴 수 있습니다.)

그렇다면 일반 무주택자가 조정대상지역이나 투기과열지구에 속한 아파트를 살 때는요? LTV가 최대 50%까지만 적용됩니다. LTV 70%와 비교하면 대출이 훨씬 안 나오겠죠. 물론 예외는 있습니다. 생애최초 주택 매수자는 규제지역에 속한 집을 사도 LTV를 최대 70%까지 풀어줍니다. 실수요자로 보이는 이들에겐 살짝 숨통을 틔워준 겁니다.

다주택자 강한 규제...DTI도 40~50%로

6.27 대출 규제가 시행되며 다주택자는 수도권에서 주택을 구매할 때 신규 주택담보대출을 받을 수 없게 됐다. [사진출처=Chatgpt]

다주택자에겐 이 같은 LTV 규제가 더욱 강하게 들어갑니다. 다주택자가 규제지역에 있는 집을 매수할 땐 LTV가 최대 30%만 적용되거든요. 마찬가지로 이론상 그렇단 얘기입니다. 6.27 대출 규제가 시행되고 난 후엔 다주택자에 대한 주담대가 아예 끊겼습니다. 현재 다주택자는 집을 추가로 살 때 LTV 0%가 적용돼 대출을 받을 수 없습니다.

규제지역에선 총부채상환비율(DTI)도 낮아집니다. DTI는 연소득 중에서 주택 관련 대출의 원금과 이자를 갚는 데 얼마나 쓰는지를 따지는 비율입니다. 비규제지역에선 DTI 60%까지 대출을 받을 수 있습니다. 그러나 조정대상지역에선 DTI 50%, 투기과열지구에선 DTI 40%까지만 가능합니다. 투기과열지구의 대출이 훨씬 빡빡한 셈입니다.

‘부동산 이기자’는 도시와 부동산 이야기를 최대한 쉽게 풀어주는 연재 기사입니다. 어려운 용어 때문에 생긴 진입 장벽, 한번 ‘이겨보자’는 의미를 담았습니다. 초보도 이해할 수 있게 기초부터 차근차근 다루겠습니다. 기자페이지와 연재페이지를 구독하시면 더욱 다양한 소식을 접할 수 있습니다.