재건축, 달리는 분당 잠잠한 일산…사업성이 속도 갈랐다

분당 시범, 재건축 첫발
李대통령 공급대책 주문 뒤
사업성 좋은 분당부터 탄력
높은 공사비·공공기여금 관건
집값낮은 일산·중동 지지부진
용적률 추가완화 대책 목소리

경기 성남시 분당구 시범단지 우성·현대 아파트 전경 [사진출처=한국자산신탁]

이재명 대통령이 집값 안정을 위한 공급 대책의 일환으로 1기 신도시 재건축에 속도 낼 것을 주문함에 따라 성남 분당 일대 재건축 선도지구 4곳이 속도전을 펼치고 있다.

분당에선 시범단지 우성·현대와 장안타운 건영3차 아파트의 재건축 속도가 가장 빠르다. 한국자산신탁은 18일 통합 재건축을 추진하는 이들 단지에 대한 특별정비계획 초안을 마련해 성남시에 자문 신청을 넣었다. 1기 신도시 노후 단지 가운데 최초다.

대상지는 재건축 사업성을 결정하는 중요 요소인 현황 용적률이 단지별로 97~194%로 낮은 편이다. 재건축 과정에서 용적률이 350% 안팎으로 올라 6000가구 이상의 대단지로 재탄생할 예정이다. 인근 공인중개소 대표는 “소형 평형이 적고 대지 지분이 17~20평으로 높은 편”이라며 “단지별 입지도 비슷해 빠르게 가는 중”이라고 설명했다. 빠른 속도에 시범단지 우성·현대는 지난달 국민 평형(전용면적 84㎡)이 18억~19억원에 속속 팔리며 신고가를 찍었다.

분당 양지마을 1단지

분당의 나머지 3곳 선도지구(양지마을·샛별마을·목련마을)도 재건축 사업을 이끌 예비사업시행자 지정을 모두 완료했다. 다만 변수는 높은 공공기여다. 이들은 지난해 1차 선도지구로 뽑히기 위해 성남시의 여러 공공기여 요구에 응한 바 있다. 대지 면적의 5%가량을 금전으로 납부하고 전체 가구 수의 12%를 이주 주택으로 제공하는 게 대표적이다.

공사비가 연일 오르는 상황이라 이대로 재건축이 추진되면 가구당 분담금 부담이 늘어날 수밖에 없다. 선도지구 주민들은 성남시에 공공기여금 축소를 요구하고 있다. 새 정부가 수도권 공급 확대 정책을 고심하고 내년에 지방선거가 예정돼 있어 관련 요구가 수용될지 주목된다.

이 대통령도 지난 3일 기자회견에서 “기존에 계획된 신도시 공급을 속도감 있게 추진하겠다”고 밝힌 바 있다. 국토교통부는 이에 발맞춰 다음 달 1기 신도시 2차 선도지구에 대한 가이드 라인을 내놓을 계획이다. 두 번째로 재건축에 돌입할 올해 정비 예정 물량은 약 2만6400가구다. 일반 재건축·재개발과 마찬가지로 각 단지가 정비계획 수립안을 지자체에 제출하면 순서대로 지정하는 ‘입안 제안’ 방식이 유력하다.

사진은 일산 아파트 전경. [사진 = 이충우 기자]

반면 재건축 사업성이 상대적으로 낮다고 평가받는 고양 일산과 부천 중동은 아직 사업 방식을 확정 짓지 못한 곳도 많다. 일산 선도지구 4곳 가운데 2곳은 아직 예비사업시행자 지정이 완료되지 않았다. 강촌마을은 신탁 방식, 정발마을은 공공 방식으로 재건축 사업을 추진하기로 가닥만 잡은 상황이다.

속도가 느린 만큼 시세도 주춤한다. 일산 강촌마을 7단지 전용 84㎡는 지난달 23일 4억6000만원에 거래됐다. 이는 2021년 9월 전고점 거래(6억3200만원)에 한참 못 미치는 수준이다.

중동 선도지구 역시 은하마을과 반달마을 두 곳이 모두 예비사업시행자를 확정 짓지 못했다. 중동 선도지구는 현황 용적률이 최대 222%로 높아 재건축 사업성이 상대적으로 낮은 편이다. 은하마을은 그나마 한국토지신탁과 업무협약까진 맺었다. 하지만 반달마을은 여전히 주민 선호도 조사 중이다.

이처럼 분당을 제외한 지역의 사업이 지지부진함에 따라 해당 지역에 정부가 추가적인 용적률 완화나 공공기여금 축소 등의 인센티브를 제공해야 한다는 주장도 나온다.