[S리포트]③전문가들 "실수요자 안정, 민간 뛰긴 힘든 시장"

[전문가 진단] "지방 PF 부실 원인 미분양 해결 위한 세제 보완 필수"

[편집자주] 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대책 시행 후 수도권을 중심으로 주택 거래가 급감했다. 일부 실수요자 피해와 정비사업(재개발·재건축) 이주비난 등이 발생했지만 투기 수요를 안정시켰다는 평가가 나온다. 이재명 대통령은 수요 규제를 위한 여러 조치들을 강구하겠다면서, 다만 시장을 이기는 정부는 없다는 메시지를 보냈다. 정부가 주택 수급 불균형을 해소하기 위해 서울 도심의 필요한 곳에 민간과 공공을 아우르는 공급을 지원하겠다고 밝히면서 건설부동산업계는 기대와 우려가 교차하고 있다.

건설업계와 부동산 전문가 6인이 새 정부의 부동산 정책에 대한 진단과 제언을 내놨다. /그래픽=김은옥 디자인 기자

이재명 정부가 실수요자 주거 안정과 건설경기 회복을 목표로 제도 정비를 추진하는 가운데 지방 미분양 아파트, 그리고 다주택자 규제 등은 여전히 리스크로 지목된다. 부동산 거래시장 전반의 활력과 민간 사업은 위축될 것이란 우려가 커진다.

이 대통령 취임 3주 만에 시행된 6·27 대책 이후 주택담보대출 한도가 6억원 이하로 제한됨에 따라 전문가들은 단기 투자를 규제한 효과가 있었다고 평가했다. 다만 중산층의 상급지 진입 장벽을 높이고 비강남 아파트로 풍선효과가 나타날 것이라는 지적도 있다.

김형일 우미건설 상무(기술사)는 새로운 대출 규제 시행에 대해 "15억~20억원대 고가 주택 수요가 위축돼 시장 과열을 진정시킨 데는 긍정적으로 작용했다"면서 "중산층이 중급지에서 상급지로 갈아타기는 어려워졌다"고 분석했다.

서울 외곽의 일부 풍선효과도 나타날 것이라는 전망이다. 송승현 도시와경제 대표는 "단기 집값 안정에는 기여했지만 자산 불평등을 고착시키고 비강남 중저가 단지로 가격 상승이 확산되는 풍선효과가 예상된다"고 내다봤다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "서울 외곽 등의 신규 분양시장으로 일부 수요가 이동하는 것은 긍정 효과"라며 "가을 이사철을 앞두고 전월세 가격 상승이 예상돼 장기적인 집값 안정은 기대하기가 어려울 수 있다"고 강조했다.

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4기 신도시 없다… '기존 신도시 정비'

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이재명 대통령은 1~3기 신도시 건설 지연으로 4기 신도시의 필요성은 낮아졌다고 진단했다. 사진은 서울 양천구 목동 아파트 단지 모습./사진=뉴스1

2021년 하반기 금리 인상 후 지방 아파트 미분양이 지속되고 PF(프로젝트 파이낸싱) 부실 사태로 확산되면서, 업계는 다주택자에 대한 세제와 대출 규제 완화를 주장하고 있다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 ALL100자문센터 부동산수석위원은 "현재 주택 시장의 구조 문제는 특정 입지로만 수요가 쏠리는 경향"이라면서 "지방 미분양 문제를 해결하기 위한 추가 대책이 필요해 보인다"고 말했다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 "지방 부동산의 경우 실수요자가 적은 구조 문제여서 지역균형발전이라는 현 정부의 정책 토대가 마련돼야 해결이 가능할 것"이라고 주장했다.

이재명 대통령은 기자회견에서 1~3기 신도시 건설 지연으로 4기 신도시의 현실성은 낮아졌다고 지적했다. 함영진 랩장은 "수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 인프라가 현 정부 임기 만료 후인 2030년쯤에 현실화되는 만큼 교통과 공급이 불일치하는 문제가 해결돼야 한다"고 지적했다.

지방 미분양 세제에 대해 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "정부가 최근 추경에 미분양 매입 계획을 포함하는 등 의지를 보이고 있어 정책의 유연성을 확보할 필요는 있다"면서 "미분양이 심각한 지역의 다주택자 세금을 한시 완화하는 방안이 검토돼야 한다"고 말했다. 김형일 상무는 "다주택자 양도소득세 중과 유예가 내년 5월에 만료돼 지방 세제 완화가 가장 현실적인 수단"이라는 의견을 덧붙였다.

분양 리스크를 줄이기 위한 '임대 후 분양' 모델에 대해 임재만 교수는 "임대 후 분양 방식의 이점이 많지만 임대 기간 동안 시장 변화가 빠르게 일고 있다"면서 "사람들이 살고 싶어 하는 지방 도시로 탈바꿈하는 것이 선결 과제"라고 강조했다.

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공공 중심 공급 기조, 민간 정비사업 '불안'

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이재명 정부는 대선 공약부터 '공공임대 확대'를 강조했다. 이에 업계에선 취약계층의 주거 안정을 강화하되 민간 정비사업(재개발·재건축)과의 균형이 필요하다는 의견을 내놨다.

김효선 위원은 "고금리 하에 민간 사업자의 공급 의지가 위축될 수밖에 없다"고 지적했다. 송승현 대표도 "정비사업 다수가 민간 주도로 이뤄지는 만큼 인허가 간소화 등 유인이 있어야 공급 목표를 달성할 수 있을 것"이라며 "공공-민간의 보완 구조를 구축해야 한다"고 강조했다.

반면 함영진 랩장은 "한국토지주택공사(LH) 중심의 공공주도 공급이 불가피하지만 민간 정비사업은 위축되진 않을 것으로 보인다"며 절충 입장을 밝혔다.

정부는 서울시와 도심 고밀화를 위한 규제 완화에 공감대를 형성하고 있다. 오세훈 서울시장이 추진 중인 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 완화와 역세권 개발 정책은 이재명 대통령의 주택정책 방향성과 크게 다르지 않다는 평가다.

고하희 부연구위원은 "도심 내 주택 공급의 방향성에 정부와 서울시가 비슷한 입장을 공유하고 있어 용적률 완화에 대한 기대가 크다"고 전했다. 다만 정비사업 기부채납 기준에선 실무 조율이 필요하다는 의견이 제기됐다.

김형일 상무는 "용적률 인센티브 기준과 공공기여 부담에서 일부 입장차가 있다"고 말했다. 김효선 위원도 "서울시는 인프라 수용력을 고려하는 반면 정부는 공급 확대를 우선시해 협조 속에 조율이 필요한 지점"이라고 분석했다.

장동규 기자 jk31@mt.co.kr