대구 아파트 시장, 저점 통과하며 회복 기대감⋯실수요자는 신중한 접근 필요

2025년 상반기 대구 아파트 시장 동향

미분양 물량을 해소하기 위한 건설사의 현수막이 대구도심 곳곳에 내걸려 있다. 사진은 대구 동구 신천동 대구신세계백화점 인근 건물에 붙어있는 미분양 홍보물. 김상진 기자

장기간 침체기에서 벗어나지 못했던 대구지역 아파트 시장이 최근 저점을 통과하면서 회복국면에 들어갈 것이란 기대감이 높아지고 있다. 다만, 아직까지 안정화 단계라고 보기는 어렵기 때문에 실수요자들은 향후 추이를 보며 신중하게 접근해야 한다는 것이 중론이다.

애드메이저는 15일 '2025년 상반기 대구·경북 주택동향 보고서'를 통해 올 상반기 대구지역 아파트 시장의 키워드로 △100% 후분양 시장 △분양시장의 양극화 심화 △서울 강남급 초고가 아파트 등장 △전반적인 미분양 감소 속의 '악성 미분양' 증가 △미분양 물량의 할인분양 등을 제시했다.

긍정적인 대목은 지난해부터 지속적으로 신규분양 물량이 있는데도 불구하고, 전체적인 미분양 물량이 줄어드는 점이다. 또한 올 상반기 월평균 아파트 매매거래량이 1천970건으로, 저점이었던 2022년 상반기(895건) 대비 2배 이상 반등했고, 매매가 대비 전세가율(64.7%)도 소폭 상승세를 보이는 것으로 나타났다. 이는 미분양 물량이 늘어나면서 할인분양이 일반화되는 바람에 시장이 저점을 다지고 있다고 판단한 실수요자들은 물론, 자금 여력이 있는 서울 투자자들이 대구지역 아파트를 사들인 것으로 해석된다.

서울 투자자들의 움직임도 확인되고 있다. 15일 한국부동산원이 제공하는 부동산통계정보의 '매입자 거주지별 아파트 거래현황'에 따르면 서울 거주자의 대구지역 아파트 거래건수는 지난 1월(25가구), 2월(27가구), 3월(30가구), 4월(42가구) 미미했다. 그러나 지난 5월 334건으로 폭증했다.

올 상반기 대구지역 신규분양은 총 7개 단지 2천644가구(일반분양 1천865가구)로, 모두 후분양 물량이었다. 시장이 불투명하다 보니 선분양을 하지 못하는 상황에서 아파트 준공을 앞두고 밀어내기식 후분양에 나선 것으로 보인다. 이 가운데 '대구 범어2차 아이파크'(일반분양 92가구)만 142.3대 1의 최고 경쟁률을 기록하면서 1순위 청약에서 모든 평형 접수를 마감했으나, 나머지는 청약률이 저조했다. 입지와 분양가에 따른 양극화가 더욱 심화된 것이다.

상반기 대구지역 평균 분양가는 3.3㎡(평)당 2천868만 원으로 높게 나타났다. 특히 서울 강남급 최고급 아파트를 콘셉트로 3.3㎡당 4천만 원이 넘는 초고가 아파트 '어나드 범어'(604가구)가 평균 분양가를 크게 상승시켰다. '어나드 범어'를 제외한 물량의 평균분양가는 3.3㎡당 2천486만7천 원이었다. '어나드 범어'는 고급주택 수요자의 관심을 끌었지만, 청약경쟁률은 평균 0.6대 1이었다.

국토교통부가 발표한 '2025년 5월 주택통계'에 따르면 대구지역 악성 미분양은 전월보다 68가구(1.8%) 늘어난 3천844가구로 집계됐다. 이는 지난해 12월부터 6개월째 전국에서 가장 많은 수치다. 하지만 악성 미분양을 포함한 대구지역 전체 미분양 물량은 8천586가구로, 전월보다 479가구(5.3%) 줄어든 것으로 조사됐다.

이와 함께 미분양 물량을 해소하기 위한 할인분양이 일반화됐다. 특히 입주시점이 가까운 후분양 아파트의 경우 분양조건을 잇따라 변경하고 있다. '최대 2억 할인', '파격 조건 변경' 등을 내세운 홍보전이 치열한 실정이다.

조두석 애드메이저 대표는 "올해부터 2027년까지 3년간 연평균 입주물량은 7천 가구로 예년 대비 절반으로 줄어들었다. 특히 내년 7월부터는 상당기간 신규 입주물량을 찾아보기 힘들어진다"며 "이 때문에 전국에서 가장 어려운 대구 아파트 시장이 내년 하반기부터는 달라질 것이라는 기대감이 높아지고 있다"고 말했다.

김상진 기자 sjkim@idaegu.com