“귀사의 신용은 몇 등급입니까?”…관리처분 앞둔 정비사업장 ‘초비상’
‘신용도 기반’ 추가이주비 중요성 커져…오히려 아파트 공급 줄어들 수도
(시사저널=노경은 시사저널e. 기자)
6·27 부동산 대책의 여파로 재건축·재개발 정비사업장에서 신용도를 기반으로 한 건설사의 자금력이 더욱 중요해졌다. 정부가 기본이주비 대출한도액에도 최고 6억원을 적용함에 따라 나머지 부족한 비용은 건설사의 신용도를 통한 이주비 대출로 보강해야 하기 때문이다.
이번 대책으로 차주가 되는 조합원들의 금융비용은 크게 늘어날 것으로 예상된다. 기본이주비 한도가 낮아짐에 따라 금리가 상대적으로 높은 추가이주비를 활용해야 해서다. 부담을 느끼는 건 차주뿐 아니라 건설사도 마찬가지다. 신용등급이 높아야 조합원에게 저리로 추가이주비를 대여해 줄 수 있는 상황이다. 시공사 선정 과정에서 일부 신용등급이 높은 건설사로의 쏠림 현상도 심화할 수 있다. 회계상 시공사 우발부채로 계상되는 만큼 재무건전성도 우려되는 부분으로 꼽힌다.
이주비 10억 필요시 연이자 1000만원 늘어
일반적으로 정비사업장이 이주 절차를 밟을 시기가 되면 조합원들은 이주비 대출을 실행한다. 이주비란 정비사업장 내 주택을 마련할 때 일으킨 주택담보대출을 상환하거나 조합원이 공사기간 동안 임시 거처를 마련하는 등 이주를 돕기 위해 조합원에게 대여해 주는 자금이다. 이주비는 기본이주비와 별도로 시공사가 신용보증을 제공해 대출해 주는 추가이주비로 나뉜다. 일반적으로 추가이주비는 기본이주비 대비 금리가 2%포인트 이상 높다.
6·27 대책이 발표되기 전까지 1주택자는 한도 없이 주택담보인정비율(LTV) 50%까지 기본이주비를 받을 수 있었다. 그 때문에 그동안 다수의 조합원은 추가이주비까지 받을 필요가 별로 없었다. 그러나 이번 대책에서는 LTV 50%는 그대로 두되 한도를 최고 6억원으로 설정했다. 다주택자의 경우 LTV 30%까지 가능했으나 이제는 LTV 0%로 전환돼 아예 기본이주비를 받을 수 없게 됐다.
문제는 서울의 상당수 아파트 전세보증금이 6억원을 넘어섰다는 점이다. 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 평균 전세거래 금액은 6억2922만원이다. 기본이주비 6억원으로 임시 거처를 마련할 보증금을 지급하고 나면 주택담보대출을 갚기 어려워지니 건설사의 도움으로 추가이주비를 받는 세대가 대폭 늘어나야 한다는 얘기다.
일단 정부는 추가이주비 한도를 건드리지 않겠다는 방침이다. 조합원 입장에서는 자금 마련에 대한 부담을 한시름 덜었지만, 대책 이전에 비해 금융비용이 상당히 늘어날 것으로 전망된다. 일례로 권리가액 20억원의 정비사업장 내 주택을 가진 A씨는 6·27 대책 발표 이전에는 LTV 50%를 적용해 기본이주비로만 10억원을 대여할 수 있었다. 기본이주비는 기준금리에 가산금리를 소폭 더해 저리로 책정됨에 따라 최근 다수의 사업장에서는 3.5% 수준을 유지했다. 이를 계산해 보면 연간 3500만원의 금융비용이 발생한다.
이주비로 10억원이 필요하다면 기본이주비를 최대 6억원까지 받고 나머지 4억원은 추가이주비로 받아야 한다. 추가이주비는 금리가 높아 대략 6% 내외 수준이다. 차주는 기본이주비 6억원에 대해 금리 3.5%를 적용한 이자 2100만원과, 추가이주비 4억원에 대해 6% 금리를 적용한 이자 2400만원을 더하면 연간 금융비용이 4500만원이 된다. 해마다 1000만원을 더 부담해야 하는 셈이다. 대출 실행 시점인 이주부터 상환 시점인 입주까지 약 6년을 가정하면 6·27 대책 이전에 비해 6000만원의 비용이 추가로 발생하는 셈이다.
6·27 대책에 부담을 느끼기는 시공사도 마찬가지다. 건설사의 신용등급이 대출 가능 규모를 결정짓는 것은 물론, 조합원의 추가이주비 금리와 직결되기 때문에 시공사 선정 시 시공의 품질보다는 신용등급이 좋은 소수의 상위권 건설사에 시공권 쏠림현상이 생겨날 수 있다.
그뿐이 아니다. 시공사의 신용보강을 통한 추가이주비는 회계상 시공사 우발부채로 계상되는 점도 불편한 대목이다. 이미 건설 공사비 급등 등으로 부채비율이 200%를 넘긴 상황에서 추가 부담은 재무건전성 부담으로 직결되는 영향이다.
건설사 '신용도와 자금력' 중요성 커져
한 대형 건설사 관계자는 "규모를 파악하기 어렵지만 결국 건설사의 신용보강으로 최대한 자금을 마련하다 보면 재무 부담은 눈덩이처럼 불어나지 않을까 싶다"며 "앞으로 시공사를 선정하는 정비사업장에서는 조합원에게 이주비를 저리에 빌려줄 수 있는 신용도 높은 곳이 각광받을 것"이라고 말했다.
이번 이주비 제한 대책은 관리처분인가를 앞둔 사업장에 모두 적용된다. 이번 규제 여파로 이들 사업지의 이주 일정은 줄줄이 차질을 빚을 것으로 보인다. 정비사업의 절차는 추진위 설립-조합 설립인가-건축 심의-시공사 선정-사업시행 인가-관리처분 인가의 절차를 밟게 된다. 절차상 지난해와 올해 시공사를 선정한 사업장 상당수에서는 추가이주비가 예상보다 대폭 늘어나는 만큼 건설사의 회계 부담도 커진다.
이와 관련, 국토교통부는 금융위원회에 6·27 대책 발표 이전 차주인 조합원과 건설사의 부담 증가로 정비사업이 멈추면 공급 우려가 커질 것이라는 의견을 낸 것으로 전해졌다. 오히려 아파트 공급을 더욱 줄이는 요소가 될 수 있다는 얘기다. 하지만 결국 대출 규제를 골자로 한 대책 발표 당시 국토부의 우려는 반영되지 않았다. 정부는 치솟는 집값을 잡기 위한 수요 억제책이 더 필요하다고 판단한 것으로 풀이된다. 결국 정부의 정비사업 활성화를 통한 공급 확대가 공염불에 그칠 가능성이 그만큼 커진 셈이다.
현장에서는 아직 금융기관의 별도 가이드라인이 없어 자체적인 추가이주비 대출 지침을 마련하지 못하고 있는 것으로 파악됐다. 집값 안정을 위해 추가 규제가 예고된 상황에서 추가이주비 대출에 대해서도 규제가 이뤄질 수 있다는 변수가 그 배경 중 하나다. 앞서 이재명 대통령은 7월3일 기자회견에서 "이번 대책은 맛보기에 불과하다"며 "부동산 관련 정책 수단은 아직도 많이 남아 있다"고 추가 규제를 검토하겠다는 뜻을 시사했다.
그럼에도 시장에서는 여전히 우려의 목소리가 커지고 있다. 최근 국회 전자청원에는 조합원 실태에 기반한 유연한 제도 개선을 요구하는 내용이 올라왔다. 이주비 대출이 제한되면 이주 자체가 어렵고, 정비사업 전반의 차질로 이어질 수 있으며, 금융위가 밝힌 우수 입지의 충분한 주택공급 활성화라는 정책 목표와도 정면으로 배치된다는 내용이다. 청원이 5만 명 찬성을 달성하면 국회 심사 대상으로 접수된다.
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