“싸게 산 줄 알았는데, 아닌가?” 경매 시장 응찰가 1,2위 격차 커져 [부동산360]

경매 일부 수요자, 시세하락 위험 노출될 수
응찰자수 떨어지는 가운데, 낙찰가 아직 높아
“낙찰가율 하락은 시차 두고 나타날 것”

[헤럴드경제=정주원 기자] 정부의 대출 규제 여파가 주거용 부동산 경매시장에도 본격적인 영향을 미치고 있다. 6·27 규제 시행 전보다 응찰자 수가 줄며 입찰경쟁률 낮아진 데다가, 낙찰가 간 격차는 커지는 이상 징후가 속속 나타나고 있다. 이 때문에 규제 직후 낙찰받은 일부 수요자들이 향후 시세 하락 위험에 노출될 수 있다는 우려도 제기된다.

이는 실제 사례로도 확인된다. 이달 2일 낙찰된 감정가 16억2000만원의 서초구 양재동 ‘양재우성아파트’ 85㎡(이하 전용면적)는 총 14명이 응찰한 가운데 낙찰가율은 129%에 달했다. 특히 매각가는 약 21억원으로, 19억100만원을 응찰한 2위의 응찰액에 비해 무려 2억원 가까이 높은 금액에 낙찰됐다.

이달 7일 낙찰된 송파구 풍납동 ‘송파현대힐스테이트’ 85㎡도 비슷했다. 9명이 응찰한 가운데 낙찰자는 11억5000만원을 써냈고, 2등은 10억6000만원으로 약 9000만원의 차이를 보였다. 같은 날 낙찰된 경기도 하남시 선동 ‘미사 강변 푸르지오’ 102㎡도 응찰자가 16명인 가운데, 1등과 2등의 격차가 약 8000만원에 달했다.

전문가는 입찰가 1등과 2등의 격차가 입찰보증금 구간을 벗어나면 ‘오버밸류’라고 설명한다. 강은현 법무법인 명도 경매소장은 “흔히 매각 물건의 입찰가격 차이는 경매 최저가의 10%에 해당하는 입찰 보증금보다 적은 게 일반적”이라며 “이를 넘어가는 물건들이 최근 들어 눈에 띈다”라고 했다.

전문가는 이어 이 같은 현상이 ‘낙찰가율의 하방 경직성’ 때문에 발생한다고 말한다. 강 소장은 “정부가 부양책을 내놓을 때는 응찰자 수와 낙찰가율이 함께 급증하지만, 규제책이 나오면 응찰자는 급감해도 낙찰가는 바로 떨어지지 않는다”며 “1등 낙찰자는 규제 이전의 가격 인식을 기준으로 응찰하는 반면, 2~3등은 규제 이후 시장의 불확실성을 반영해 응찰을 주저하다 보니 낙찰가 격차가 벌어지고 있다”고 분석했다.

응찰자 수 감소도 숫자로 확인된다. 9일 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 대출 규제 시행 전인 6월 넷째 주(23일~27일) 서울 주거시설 평균 응찰자 수는 4.68명이었으나, 7월 첫째 주(30일~4일)엔 3.85명으로 감소했다. 반면 낙찰가율은 88.5%에서 85.7%로 소폭 하락했다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “낙찰가율은 응찰자 수보다 반응 속도가 느리다”라며 “시장이 낙찰가에 반영되려면 최소 한 달은 지나야 한다. 지금은 규제를 거의 받지 않는 외곽 물건들이 표본으로 많아 체감 변화가 크지 않다”고 설명했다.

강 소장은 “입찰자는 응찰 전 2~3주 전부터 실거래와 과거 낙찰 사례를 기반으로 전략을 세운다”며 “대책 발표 이전 정보를 바탕으로 응찰가를 정하다 보니, 시장이 하방 조정되기까지 약 한 달에서 두 달의 보정기간이 필요한 셈”이라고 덧붙였다.

문제는 이 보정 기간 동안 낙찰받은 수요자들이 향후 가격 하락의 부담을 고스란히 안게 될 수 있다는 점이다. 낙찰가율은 유지되고 있지만, 주변 시세나 실거래가와 큰 차이가 없거나 오히려 높은 경우가 늘고 있기 때문이다. 경매 특유의 ‘싸게 사는 기회’라는 인식이 흔들리고 있다는 의미다.

강 소장은 “낙찰가가 감정가보다 10% 이상 높거나, 응찰자 간 격차가 몇억원대로 더 벌어질 경우 낙찰자는 낙찰 직후부터 불안감에 시달릴 수 있다”며 “당분간 경매시장은 응찰자 이탈과 낙찰가율의 지연 조정이 반복되며 시장 혼란이 불가피할 것”이라고 내다봤다.