“서울 집값 잡으려면 주택수 아닌 주택가격으로 과세해야”

국회예산정책처 연구 용역
다주택자 세제 중과 등 영향으로
서울중심 ‘똘똘한 한채’ 선호 지속
결과적으로 서울 1주택자 우대
아파트 가격 양극화 갈수록 심화
“양도차익·가액 기준 세율 바꿔야
임대주택 공급 등도 활성화 될 것”

지방 부동산 경기는 차갑게 식고 서울 집값만 고공행진하는 양극화 현상이 지속하면서 강남권 등 선호지역으로의 수요 쏠림 현상을 완화하기 위한 대책이 필요하다는 지적이 잇따르고 있다. ‘6·27 대출 규제’로 서울 아파트값 급등세가 다소 가라앉는 분위기이지만, 강남권 집값을 끌어올린 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 고강도의 대출 조이기만으로는 막기 어렵다는 분석이다. 주택 수에 따라 차등을 두는 현행 세제가 고가 1주택자에게 지나치게 관대하다는 점에서 주택 수가 아닌 가액이나 양도차익 기준으로 세제를 개편해야 한다는 목소리가 나온다.

서울 송파구의 롯데월드타워 스카이라운지에서 본 강남과 송파지역 아파트 모습. 뉴시스

10일 KB부동산에 따르면 전국 아파트 가격 양극화 수준을 보여주는 ‘아파트 매매 5분위 배율’은 지난달 11.87로, KB부동산이 관련 통계를 집계하기 시작한 2008년 12월 이래 가장 높다. 5분위 배율은 상위 20% 아파트(5분위) 평균 매매가를 하위 20%(1분위) 가격으로 나눈 값으로, 배율이 높을수록 가격 격차가 심하다는 의미다.

지난달 1분위 아파트 평균 가격은 1억1535만원으로 전월 대비 0.14% 하락한 반면 5분위 아파트 평균 가격(13억6889만원)은 2.14% 상승했다. 고가 아파트가 밀집된 서울 아파트 가격은 올랐으나 지방 시장은 찬바람이 계속된 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

양극화를 심화시키는 요인으로는 서울 시장으로의 수요 쏠림 현상이 지목된다. 다주택자 세제 중과 등으로 똘똘한 한 채에 대한 선호가 계속되면서 강남권을 필두로 한 서울 아파트로의 수요 쏠림이 서울 집값을 지속해서 밀어 올리는 양상이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “똘똘한 한 채 선호가 서울 등 고가 자산의 실거주 매입으로 이어지고 있다”며 “1주택자에 대한 양도소득세 세제 혜택과 겹치며 강남권 등 특정 지역의 선호를 높이고, 과세형평 논란을 일으키는 이슈가 되기도 한다”고 짚었다.

박훈 서울시립대 세무학과 교수팀이 국회예산정책처에 제출한 연구용역 보고서(주택 양도소득세의 문제점과 개선방안 연구)에 따르면 현행 세제는 서울 1주택자를 수도권·지방 다주택자보다 우대하는 결과도 불러오고 있다.

연구진은 서울에 12억원짜리 아파트 1채를 보유한 A씨와 수도권에 각각 6억원인 아파트 두 채를 보유한 B씨가 10년간 보유한 아파트 한 채를 매도하는 사례를 가정했다.

집값 상승률이 100%로 같아 A씨는 6억원, B씨는 3억원의 차익을 봤다고 가정했을 때, A씨에게는 양도세가 부과되지 않는다. 1주택 비과세 요건(거래가액 12억원 초과부터 과세)을 충족하기 때문이다. 반면 2주택자인 B씨에게는 먼저 판 주택에 일반과세가 적용돼 양도세 약 7000만원이 부과된다. A씨가 3억원을 더 벌었는데도 세금은 더 적게 내는 것이다.

전문가들은 주택 수가 아닌 가격이나 양도차익 기준으로 세제를 개편하는 방향을 고려할 때라고 주문한다.

서진형 광운대 교수(부동산법무학)는 “이제 가액 기준으로 갈 때가 됐다고 봐야 한다”며 “(다주택자 세제를 완화하면) 임대주택도 공급이 많이 될 것”이라고 강조했다.

연구진은 보고서에서 “(현행 세제는) 주택 수에 따른 세 부담 격차가 지나치게 커서 납세자 행태에 왜곡을 초래하고, 조세 회피를 유발한다”며 “주택 수별 차등이 아닌 양도차익 또는 자산 총액에 따른 세율 가산 방식을 검토할 필요가 있다”고 제언했다.

이강진 기자 jin@segye.com