서울 집 1채가 수도권 2채보다 ‘양도세’ 덜 내…‘똘똘한 한채’의 원인

서울 아파트 모습. 연합뉴스

현행 주택 세제가 이른바 ‘똘똘한 한채’ 선호 현상을 유도해 시장을 왜곡하고, 조세 형평성에도 어긋난다는 지적이 나왔다. 정부는 부동산 정책 수단으로 양도소득세를 활용했지만 매물이 잠기며 도리어 집값이 올랐고, 서울 1주택자가 수도권·지방 다주택자보다 우대받는 결과를 내는 등 조세 형평성도 침해되는 결과를 낳았다는 분석이다.

10일 국회예산정책처가 박훈 서울시립대 세무학과 교수팀에 의뢰한 연구용역 보고서(‘주택 양도소득세의 문제점과 개선 방안’)을 보면, 현행 주택 수 기준에 따른 차등 세제는 조세부담의 형평성을 침해하는 원인으로 작용하고 있다.

연구진은 똑같은 6억원의 돈으로 각각 주택을 구입했다 10년이 지나 매도한 두 사례를 가정해 비교했다. ㄱ씨는 서울에 아파트 1채를 샀고, 10년새 집값이 두배로 올라 12억원에 팔면 6억원의 차익을 낸다. ㄴ씨는 수도권에 3억원짜리 아파트를 두채 샀고, 마찬가지로 10년 뒤 집값이 두배 오르자 그 중 한 채를 팔아 3억원의 차익을 얻었다.

ㄱ씨의 경우 양도세가 부과되지 않는다. 1주택 비과세 요건(거래가액 12억원 초과부터 과세)을 충족하기 때문이다. 반면, 2주택자인 ㄴ씨에게는 먼저 판 주택에 일반과세가 적용돼 양도세 7천만원을 부담하게 된다. 같은 시기에 주택을 구매하고 팔아 보유기간이 같았고 ㄱ씨가 3억원의 차익을 더 실현했는데도 1주택자라는 점 때문에 세금은 더 적게 내는 것이다. 서울 집값 중심으로 계속 상승하는 ‘똘똘한 한채’ 현상을 설명하는 사례에 해당된다.

연구진은 “주택 수에 따른 세 부담 격차가 지나치게 커서 납세자 (시장 거래) 행태에 왜곡을 초래하고, 조세 회피를 유발한다”며 “주택 수가 아니라 양도차익 또는 자산 총액에 따라 세율에 차등을 두는 방식을 검토해야 한다”고 짚었다. 아울러 연구진은 “시장 호황기에 과세를 강화하면 동결효과(매물 잠금)을 초래해 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다”며 “중장기적으로 양도소득세는 형평성과 실효성을 확보해 재정수입 확보 등 조세 본연의 기능에 충실해야 하고, 주거 정책적 기능은 보유세 및 금융규제·공급정책 등으로 분리해 수행해야 한다”고 제언했다.

박수지 기자 suji@hani.co.kr