"전세 반환대출 안 되나요" '갭투자' 후폭풍…은행 '난감'

1억 초과 예외 규정, '역전세' 일때만?…당국에 질의
대출 갈아타면 '1억'까지만…고강도 규제 혼선 지속

서울의 한 시중은행 대출창구의 모습. 2025.7.1/뉴스1 ⓒ News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 전준우 김도엽 기자 = 6.27 대출 규제로 세입자 퇴거 대출이 '1억 원 한도'로 묶여 '갭투자' 집주인들의 보증금 반환에 발등의 불이 떨어졌다. 당국의 예외 규정으로 6월 27일 이전에 전세 계약을 체결하거나 소유권 이전을 완료한 경우 1억 원 초과 대출도 가능한데, 세부 적용 기준을 놓고 혼선이 잇따른다.

10일 금융권에 따르면 시중은행은 최근 금융당국에 '임차보증금 반환 목적' 대출 관련 역전세일 때만 1억 원 이상이 가능한지 관련 지침과 가이드라인을 요청했다.

규제 이후 기존 '갭투자' 집주인들의 은행 문의가 줄을 잇고 있다. 40대 A씨는 "서울 강남권에 전세 12억 원을 끼고 8억 원에 '갭투자'로 집을 구매했는데, 세입자를 내보낸 후 실거주를 하려고 해도 대출이 안 나오면 불가능한 상황이다"고 말했다.

앞서 당국이 발표한 FAQ에 따르면 6월 27일 이전에 전세 계약을 체결하고 소유권을 이전한 경우 '일정 요건 의무'를 준수하면 '1억 원 한도'가 적용되지 않고, 총부채상환비율(DTI) 60% 범위 내에서 대출이 가능하다.

'일정 요건 의무'에는 임차보증금 반환 목적 외에 사용이 금지된다는 내용이 담겼다. 1년 이내에 임차인 보호조치 특약이 포함된 후속 임대차계약을 체결하고 1개월 내에 은행에 통지한 뒤 수령한 보증금으로 대출금을 상환해야 한다.

세입자를 내보내고 집주인이 실거주할 경우에는 대출 취급일 기준 1개월 내에 은행에 전입 신고서를 제출하고, 2년간 실거주 의무가 적용된다.

혼란스러운 대목은 해당 내용이 '역전세 반환 대출' 규정이라는 점이다.

A시중은행 관계자는 "세입자 퇴거 대출 '1억 한도' 예외 조건이 역전세 반환 대출 규정과 같아 당국에 '역전세' 일 때만 가능한지 문의해 놓은 상황이다"고 말했다.

만약 당국이 '역전세' 일 때 만으로 한정할 경우, 세입자 퇴거 대출은 사실상 '1억 한도'로 묶이게 된다. 역전세는 전세 계약 만기 시 전세 시세가 기존 보증금보다 낮아져 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못 하는 상황을 의미하는데, 최근 서울 아파트 전셋값은 22주 연속 상승세를 보이는 등 '역전세' 상황이 아니기 때문이다.

이밖에 대출 규제 이후 논란은 지속된다. '소유권 취득일'이 계약 날짜인지, 등기 접수일인지를 놓고도 은행 간 적용 기준이 달라 혼선이 빚어졌다.

수도권 아파트 보유자가 금리 부담을 낮추기 위해 다른 은행으로 대출을 갈아탈 때 '생활안정자금'으로 분류, 한도가 1억 원으로 제한되는 점도 소비자들 사이에서 불만이 상당하다.

이자 부담을 덜기 위해 마련한 대환대출 제도까지 문이 크게 좁아졌다며 선택권이 침해된다는 등 볼멘 소리가 나온다.

시중은행 관계자는 "하반기 가계대출 총량이 50%로 감축되서 타행 대환 대출을 받기 어려운 측면이 있다"고 설명했다.

junoo5683@news1.kr

<용어설명>

■ 갭투자
전세를 끼고 집을 사는 행위. 상대적으로 적은 비용으로 부동산 자산을 구매할 수 있어 투자자들 사이에서 자주 사용되는 방법이다.