“갭투자 막혔다고? 방법 다 있어요”…전세대출 규제 허점 노린 ‘이것’

지난달 28일부터 주담대 6억 초과 제한
비실거주 주택 구앱 대출 막혀
전세 승계 매매, 갭투자 회피 방법으로 떠올라

서울 송파구 잠실의 한 공인중개소. 본 기사와 관련 없음 [이승환 기자]

6·27 대출 규제로 사실상 ‘갭투자’가 막힌 이후 일부 공인중개사무소와 온라인 커뮤니티를 중심으로 ‘전세 승계 매매’가 규제 회피 방법으로 부상하고 있어 논란이다.

전세 승계 매매는 전세 세입자가 있는 집을 거래하는 방식으로 사실상 ‘갭투자’와 비슷해 정부 규제의 허점이 노출됐다는 지적이 나온다.

10일 부동산 중개업계에 따르면 정부는 지난달 28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구입할 때 주담대 6억원을 초과해서 받을 수 없도록 제한하는 등 고강도 대출 규제를 시행하고 있다. 사실상 서울 상급지 위주의 대출 억제에 나선 셈이다.

특히 다주택자와 ‘갭투자’ 수요를 제한해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에는 금융권 대출을 사실상 막는 데도 초점을 맞췄다. 대출을 받아 주택을 구입할 땐 6개월 내 전입 의무가 생기는데 다른 지역 거주자 등이 은행 대출을 받아 수도권 주택을 사두는 형태의 ‘갭투자’가 사실상 차단한 것이다.

서울 강남·서초·송파구 아파트 모습. [사진 출처 = 연합뉴스]

추경호 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받아 분석한 자금조달계획서를 보면 올해 들어 5월까지 서울에서 임대보증금을 승계(전·월·반전세 포함)한 매수자는 총 9812명에 달했다. 이 기간 제출된 자금조달계획서가 총 3만401건인 점을 감안하면 거래가격이 6억원 이상인 주택을 구매한 이들 중 32.2%가 ‘갭투자’를 하고 있었다는 분석이 나온다.

이에 따라 일부 공인중개사무소 등에서는 ‘전세 승계 매매’를 통한 ‘갭투자’를 권유하는 사례가 확인됐다. 매수인이 기존 세입자의 전세 계약을 그대로 승계해 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 금액을 지급하는 방식으로 비교적 적은 자본으로 집을 매수할 수 있기 때문이다.

실제 이날 부동산 커뮤니티 등에는 “전세 승계로 갭투자 가능할까요?”, “오히려 대출 규제 시기 전세 낀 매물이 조정되면 기회네요”, “이번 대출 규제로 인한 ‘갭투자’ 차단과 관련해 기존 세입자를 승계해 소유권을 이전받으면 될까요?” 등의 문의 글이 쏟아지고 있다.

다만 전문가들은 이 같은 전세 승계 매매가 실제로 이뤄지기까지는 쉽지 않아 보인다고 설명했다. 매도인이 집을 팔기 전 미리 세입자를 들여놓고 매수자에게 전세 계약을 넘기는 방식으로 다시 거래해야 해서다. 때문에 매수자가 해당 과정에서 중개료 등 일부 수고비를 매도인에게 지불하는 경우도 있는 것으로 알려졌다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “전세 승계 매매 거래의 경우 이번 대책뿐만 아니라 기존 갭투자 방식 중 하나로 꼽힐 만큼 흔히 투자하던 방식 중 하나”라면서도 “규제 속에서 매입을 계획할 수 있는 하나의 방법이 맞긴 하지만 결국 추후 세입자에게 전세금을 돌려줘야 할 시점의 금융 환경이 변수가 될 수 있다”고 진단했다.

김 랩장은 이어 “전세 대출 한도가 6·27 대출 규제로 크게 줄어들게 된 만큼 리스크가 분명히 존재하기 때문에 추후 전세금까지 온전히 매수자가 감수할 수 있는지가 변수가 될 것”이라고 덧붙였다.