[법률칼럼] 전세사기 피해자의 마음

윤동재 법무법인 담현 변호사.

대전의 전세사기 피해자 수는 10만 명당 99.7명으로 전국에서 가장 많았다고 한다.

전세사기 관련 피해자를 상담하다 보면 피해보상이 온전히 이루어지지 않는 경우가 많고, 특히 피해자가 사회 초년생인 경우가 많아 마음이 더 안타깝다.

피해자가 임대인을 상대로 법적 대응을 하고 전세사기 피해자 인정을 받아도 피해보상이 온전히 이뤄지지 않을 때 마지막으로 시도하는 방법은 (위 부동산을 중개해 준 공인중개사에게 과실이 있다면) 공인중개사 또는 공인중개사 협회를 상대로 손해배상 또는 공제금을 청구하는 것이다.

공인중개사의 도움을 받을 때는 세 가지 목적이 있을 것이다.

첫째는 매도인(임대인) 입장에서 매수인(임차인)을 찾는 것(상대방 또한 같다)이고, 둘째는 공인중개사가 주택에 곰팡이 등 하자를 점검해 주는 것, 마지막은 계약 부동산에 대한 법적인 문제가 발생하지 않도록 검토해 주며, 만약 법적인 문제가 발생하면 일정 부분 배상해 주기를 바라는 것이다.

그런데, 포털사이트 또는 부동산 거래 사이트 등에는 부동산 소유자가 직접 게시한 매매(임대차) 매물이 있으며 전자계약, 전자 등기 등이 활성화돼 앞으로는 사용자 수가 점점 더 늘어날 것으로 보인다.

또한 공인중개사가 아니더라도 주택의 하자를 찾는 일을 주 영업 목적으로 하는 회사도 있다.

따라서, 앞으로 공인중개사의 주된 업무는 부동산에 대한 법적인 문제가 발생하지 않도록 검토하고 조언하는 것이 될 것이다.

대부분의 공인중개사는 문제가 발생하지 않도록 선순위 담보물권(근저당권 등)이 과도하게 설정된 물건은 중개하지 않으려고 하고, 중개를 하더라도 전세가 아니라 월세를 권하여 피해를 최소화되도록 하며 만약 전세사기 사건이 발생했다면 최대한 피해회복이 되도록 노력한다.

그런데 소수의 공인중개사는 소송에서 '전입세대확인서는 임차인이 챙겼어야 한다. 선순위 전세세입자가 있다는 것은 (세입자가 되려는 자가) 당연히 알고 있어야 한다'는 식으로 책임을 회피하려고 한다.

의뢰인(세입자)은 전입세대확인서가 무엇인지, 임대차 계약 후 행정복지센터에서 발급받을 수 있는지 여부를 전혀 몰랐으며, 공인중개사가 알려주었다면 당연히 발급받았을 것이라고 억울해한다.의뢰인은 공인중개사가 중개 당시 '이 부동산은 100% 안전하다. 근저당권이 설정돼 있지만, 경매가 진행된다 하더라도 시가의 70% 정도에 낙찰되니 전세 보증금은 당연히 받을 수 있다'고 했다고 한다.

기억이 왜곡될 수 있으나, 진실은 두 당사자만이 알고 있을 것이다. 다만, 의뢰인은 공인중개사가 책임을 회피하기보다는 '(어차피 공제금으로는 온전히 피해회복이 되지 않는다는 것을 피해자도 알고 있으나) 협회에 가입된 공제금으로라도 배상하겠다'는 말 한마디를 듣고 싶어 한다.

공인중개사협회도 일정 부분 책임지거나 재발 방지를 위해 회원 공인중개사들을 교육하는 등의 노력을 할 때, 피해자들 역시 다시 공인중개사를 신뢰할 수 있을 것이다.

아울러 다가구 주택을 모두 다세대 주택으로 변경하거나, (확정일자 부여 현황 또는) 전입세대를 일 단위가 아닌 실시간으로 열람할 수 있도록 시스템을 개선하는 등 정부에서도 실효성 있는 제도 개선과 피해자 보호 장치를 마련해 더 이상 전세사기로 고통받는 국민이 없도록 적극적으로 나서길 기대한다.윤동재 법무법인 담현 변호사