"금리 인하·유동성 공급·물량 감소... 부동산 투자 긍정적"

새 정부 주택 공급 강조 '차별화'
대출 규제 수도권 풍선효과 유발
교육·교통·병원 등 입지 잘 따져야
경남 인프라 늘어… 집값 상승 기대

지난 8일 오후 7시 김해아이스퀘어호텔에서 열린 8기 경남매일CEO아카데미 8차 강의에서 고종완 한국자산관리연구원장과 참석자들이 기념촬영을 하고 있다.

지면으로 읽는 여덟 번째 강의

제8기 경남매일 CEO아카데미

강사: 고종완 (한국자산관리연구원장)

주제: 새 정부 부동산 정책 및 부산·경남 시장 전망

제8기 경남매일 CEO아카데미 여덟 번째 강의가 지난 8일 저녁 김해아이스퀘어호텔에서 열렸다. 이날 고종완 한국자산관리연구원장이 강단에서 새 정부 부동산 정책을 소개하며 앞으로의 부동산 투자 방향에 대해 설명했다. 무더운 날씨에도 불구하고 많은 원우들이 모여 미래를 대응하는 핵심적인 강의 내용에 귀를 기울였다. 강의 내용을 요약해 싣는다.

■ 서울이 오르면 지방도 오른다

집값 상승은 '인접 지역'으로 확산된다. 서울은 강남이 먼저 스타트를 끊는다. 봄 이사철을 앞둔 지난 2월 서울시가 강남구와 송파구를 대상으로 토지거래허가제를 해제했다. 이때 단기 가격 폭등을 촉발했다. 이어 인접 지역인 마포·용산·성동이 올랐다. 최근 여의도와 목동이 재건축 등의 영향으로 뜨겁다. 서초구가 오르면 동작구로, 송파구가 오르면 광진구로 퍼진다. 금천·관악·구로도 영향을 받는다.

결국 서울을 시작으로 경기도를 거쳐서 지방까지 상승세가 이어진다. 부울경 지역은 빠르면 내년 중 부산이 먼저 상승세를 보이기 시작한 뒤 창원과 울산도 뒤따를 것으로 본다.

■ 새 정부 정책 효과는

이재명 정부 들어 주식시장이 활황이다. 외국인과 기관 투자자가 새 정부의 경제 정책을 긍정적으로 보고 있기 때문이다.

부동산 정책을 들여다보면 주택 공급 중심 기조와 서울·지방 양극화 대응을 제시하고 있어 문재인·노무현 정부 때 부동산 정책과는 차별을 두고 있다. 이 대통령은 부동산에 몰리는 자금이 주식시장에 돌 수 있게 유도하겠다고 밝혔다. 그러나 부동산 시장 역시 주식 시장처럼 뜨거워질 가능성이 크다.

최근 정부에서 주택담보대출을 최대 6억 원으로 제한하는 대책을 내놓았다. 이후 서울 집값은 단기적으로 꺾였고, 거래도 끊어졌다. 이 경우 풍선효과가 발생해 강남 대신 노원·도봉·강북(노도강)이 각광받거나 인천이나 지방 광역시로 매수세가 옮겨 갈 것으로 본다. 서울 아파트 한 채당 평균 가격은 14억 원이다. 이에 비해 경기도는 6억 원, 인천은 5억 원 수준이기 때문에 대출 범위 내에 공략이 가능한 지역이 인기를 얻을 것이다.

■ 강남 인기 원인은 '대체 불가성'

한강이 조망되는 서울의 일부 대체 불가 단지는 가격이 어디까지 오를지 알 수가 없다. 특히나 부자들은 부자들끼리 모여 살려고 한다. 권력·정치·돈 등 모든 게 모이는 장소가 되기 때문에 주택이 그만한 가치를 가지는 것이다. 한강을 보기 위해 15억 원을 더 투자해야 한다고 알려져 있다. 바다나 강이 보이는 곳을 선택하는 것이 좋다.

입지를 잘 선택해야 실패하지 않는다. 주거지의 핵심입지 5대 요인은 △교육·문화 △교통 △쇼핑시설 △녹지공간 △병원이다. 이 다섯 가지가 도보 15분에 가능한 입지가 이상적이다. 강남이 인기 있는 이유는 △희소가치 △입지프리미엄 △명품 효과 △대체불가성 △미래가치 등이 뛰어나기 때문이다. 제2의 강남을 만드는 건 불가능한 일이다.

고종완 원장

■ 향후 10년 대응 방향은

향후 10년 동안 서울 부동산 투자는 긍정적이라고 판단한다. 경기도로 확장하면 수원·용인 등이 물망에 오른다. 이 지역 공급 물량도 줄어들기 때문에 3~4년 간 가격 상승 확률을 약 70%로 전망한다. 투자는 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야 한다. 서울 집값은 이미 허리 위로 올라와 현재 매수하기엔 부담이 크다. 차라리 경기·인천으로 눈을 돌리는 지혜가 필요하다.

집값는 대개 5년 단위로 순환한다. 5~6년 상승하면 4~5년 하락한다. 상승 뒤 뒤늦게 투자하면 안 된다. 2021년 10월 서울 집값은 고점을 찍었다. 이후 강남 기준 2024년까지 고점 대비 30% 하락했다. 30~40% 정도 하락하면 매수 기회라고 볼 수 있다.

전세 가격이 오르면 시차를 두고 매매 가격도 오른다. 매매 가격 그래프보다 전세 가격 그래프를 눈여겨봐야 한다. 전세 가격 변동이 매매가를 예측하는 선행 지표이기 때문이다. 이와 함께 거래량의 증감도 파악해야 한다.

또한 부동산 예측을 위해서는 국가 거시경제 데이터를 꼼꼼하게 공부할 필요가 있다. 인구 감소가 부동산 시장에 악재는 아니다. 주택 수요는 인구 수가 아니라 가구 수가 결정한다. 가구 수는 꾸준히 늘고 있다. 1인 가구 증가 영향이다. 사람들은 넓은 주택과 신축을 선호하는 경향이 있으며 고령자는 의료·교통 인프라가 좋은 대도시에 살기를 원한다. 이런 원리를 잘 이해하고 있어야 한다.

금리 인하 기대감, 주택 공급 물량 감소, 유동성 증가가 집값 상승의 주 원인이다. 특히 시중 부동자금 2000조 원, 가계대출 2000조 원이 시장을 자극하고 있다. 정부 추경으로 풀리는 31조 원 역시 40%가 한 달 내 부동산 시장으로 흘러갈 것으로 예측한다. 이를 예측한 선도자들은 이미 부동산 매수를 마쳤다. 유동성이 풀리면 부동산 가격 상승은 당연하기 때문이다.

지난 6월 부동산 가격 자료를 보면 부산, 대구, 광주는 바닥을 치고 오르는 듯한 모습을 보이고 있다. 이제 지방도 시장이 슬며시 고개를 드는 것으로 분석된다. 경남 지역은 신항·신공항·철도 등 인프라 확충이 예정돼 있으며 세대 수 및 지역 소득 증가 등 거시 경제 환경도 나쁘지 않다. 경남의 전세 가격 상승이 눈에 띄며 내년 봄~여름께 매매 가격 상승이 기대된다.